서울·지방 집 양도세, 조정대상지역이 가르는 이유

같은 차익인데 세금이 갈리는 건 '조정대상지역' 때문

서울 집과 지방 집을 두고 고민한다면, 집값이 얼마나 오를지만큼 중요한 게 팔 때 내는 세금이다. 같은 시세차익을 남겨도 세후에 손에 쥐는 돈은 다르다. 가장 큰 변수는 그 집이 '조정대상지역'에 있느냐다.

2025년 10·15 대책으로 서울 25개 구 전역이 조정대상지역이자 투기과열지구로 묶였다. 경기 과천·광명·성남 분당 등 12곳도 함께 지정됐다. 반면 지방 상당수는 규제에서 빠져 있다. 이 차이가 비과세와 공제, 세율을 모두 가른다.

1주택 비과세: 지방은 '2년 보유', 서울은 '2년 거주'까지

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1세대 1주택자가 양도가 12억 원 이하 집을 팔 때는 비과세가 원칙이다. 전국 공통 조건은 2년 보유다. 지방 비조정지역 집이라면 2년만 갖고 있다가 팔아도 비과세를 받는다.

서울은 다르다. 조정대상지역에서 취득한 집은 2년 보유에 더해 2년 이상 실제 거주해야 비과세가 된다. 투자 목적으로 사 두고 전세를 놓았다면 이 거주 요건을 채우지 못한다. 거주 요건은 '취득 당시' 조정대상지역이었는지로 따지므로, 10·15 대책 이후 산 서울 집은 뒤에 규제가 풀려도 요건이 그대로 남는다.

12억을 넘는 집은 초과분만 과세된다. 전체 차익에 '(양도가 − 12억) ÷ 양도가'를 곱한 금액이 과세 대상이 된다.

다주택자라면 세율 자체가 달라진다

집이 두 채 이상이면 지역 차이가 더 벌어진다. 다주택자 양도세 중과는 2022년 5월부터 유예됐다가 2026년 5월 9일로 유예가 끝나며 다시 시행됐다.

중과는 '조정대상지역에 있는 집'을 팔 때 걸린다. 서울 집을 파는 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 얹힌다. 중과 대상이면 장기보유특별공제도 통째로 배제된다. 반대로 지방 비조정지역 집은 다주택자가 팔아도 중과가 없고, 보유기간에 따른 일반 공제(연 2%, 최대 30%)를 받는다.

표로 보는 세 갈래 차이

구분	서울(조정대상)	지방(비조정)
1주택 비과세	2년 보유+2년 거주	2년 보유
다주택 양도	중과 +20~30%p	중과 없음
장기보유공제	중과 시 배제	최대 30%

같은 3억 원 차익을 가정해 보자. 거주하지 않은 1주택자라면, 지방 집은 비과세로 세금이 거의 없지만 서울 집은 거주 요건 미달로 차익에 세금이 붙는다. 2주택자가 한 채를 정리하는 경우에도, 지방 집은 기본세율과 공제를 적용받지만 서울 집은 중과세율에 공제까지 사라진다. 차익이 같아도 세후 수익이 벌어지는 구조다.

실거주를 오래 한 1주택자는 반대로 서울이 불리하지 않다. 2년 넘게 거주하며 요건을 채운 1세대 1주택자는 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받아, 고가주택이라도 과세 차익을 크게 줄일 수 있다. 결국 서울 집의 세금 부담은 '거주하느냐'에서 갈린다.

매수 전, 세금까지 넣어 따질 기준

취득 시점의 조정대상지역 여부부터 본다. 토지이용계획확인서(토지이음)나 국토교통부 고시로 확인한다. 비과세 거주 요건이 바로 여기서 갈린다.

실거주 가능성을 짚는다. 서울 조정지역 집을 비과세로 팔려면 2년 거주가 사실상 필수다. 전세를 끼고 들어가 살 계획이 없다면 비과세를 포기하는 셈으로 봐야 한다.

보유 주택 수와 양도 순서도 미리 그린다. 다주택자라면 중과가 걸리는 조정지역 집보다 비조정 집을 먼저 정리하는 편이 세금 면에서 유리할 수 있다.

끝으로 전망은 유동적이라는 점을 감안한다. 정부는 2026년 8월 다주택 중과세율을 2027~2028년 한시 인하하는 세제개편안을 의결했지만, 국회를 통과하지 않은 정부안이라 아직 확정이 아니다.

'어느 지역이 더 오를까'만큼 '팔 때 세금이 어떻게 걸리나'를 함께 봐야 한다. 특히 거주할 생각이 없는 서울 조정지역 집이라면, 비과세를 못 받는다는 전제로 수익을 계산하는 쪽이 현실적이다.

출처

1. 10·15 부동산 대책, 서울 전역·경기 12곳 규제지역 지정
2. 1세대 1주택 비과세 요건 2026(12억·거주요건·취득시점)
3. 다주택자 양도세 중과 유예 2026년 5월 9일 종료
4. 다주택자 양도세 중과 유예, 토지거래허가 신청분까지 배제 경과조치
5. 규제의 역설 10·15 대책 1년, 서울 집값 평가