금리 동결에도 오르는 주담대 이자, 계산과 점검법

금리 동결 전망인데 이자는 왜 오를까

한국은행은 10월 22일 금융통화위원회에서 기준금리를 연 3.00%로 동결할 것이란 전망이 우세하다. 7월과 8월 연속 인상의 효과를 지켜보는 숨 고르기라는 해석이다. 그런데 변동금리 주택담보대출을 쓰는 사람의 체감은 정반대다. 기준금리는 멈춰도 내 대출 이자는 오르고 있기 때문이다.

이유는 기준금리와 대출금리 사이에 시차가 있어서다. 기준금리를 묶어 둬도, 그 전에 오른 은행의 자금 조달 비용은 뒤늦게 대출금리로 넘어온다.

기준금리가 내 대출로 오는 길, 코픽스

Photo by Jakub Żerdzicki on Unsplash

변동금리 주담대는 보통 코픽스(COFIX)라는 지표에 가산금리를 더해 정해지고, 대개 6개월 주기로 금리를 다시 매긴다. 코픽스는 은행들이 예·적금과 채권으로 돈을 조달할 때 든 비용의 평균이다. 기준금리가 오르면 조달 비용이 오르고, 그 결과가 코픽스에 반영돼 몇 달 뒤 내 금리로 돌아온다.

실제 숫자가 그 흐름을 보여준다. 9월 신규취급액 기준 코픽스는 연 3.43%로 전달보다 0.25%포인트 올라, 2022년 11월 이후 가장 큰 상승폭을 기록했다. 5대 은행의 8월 신규 분할상환 주담대 평균금리도 4.94%까지 올랐고, 은행권에서는 연말 변동형 평균금리가 5%를 넘을 수 있다고 본다. 여기에 2021년 저금리 때 5년 고정으로 받은 차주들의 고정기간이 2026년 4분기에 끝나면서 금리 재산정 대상 잔액이 약 165조원에 이른다. 동결과 상승이 동시에 나타나는 구조다.

내 월 이자, 직접 계산해 본다

변동폭이 월 상환액을 얼마나 바꾸는지는 간단히 어림할 수 있다. 금리가 바뀔 때 늘어나는 이자는 대략 '남은 대출 잔액 × 금리 변동폭 ÷ 12'다. 예를 들어 잔액 2억원에서 금리가 0.5%포인트 오르면 연 100만원, 월 약 8만3000원이 더 나간다.

대출잔액	+0.25%p	+0.5%p	+1.0%p
1억원	약 2.1만원	약 4.2만원	약 8.3만원
2억원	약 4.2만원	약 8.3만원	약 16.7만원
3억원	약 6.3만원	약 12.5만원	약 25만원

이 표는 이자 부분의 월 증가분만 본 것이다. 원금까지 함께 갚는 원리금 상환에서는 체감이 더 크다. 한 보도의 가정 사례를 보면, 2021년 연 3% 고정으로 4억원을 빌린 차주가 5년 뒤 6%로 재산정될 경우 월 상환액이 약 169만원에서 229만원으로, 월 60만원가량 늘어난다. 연으로는 700만원이 넘는 차이다.

고정 전환·갈아타기, 언제가 유리할까

금리가 더 오를 것 같으면 고정금리 전환이나 다른 은행으로 갈아타기를 고민하게 된다. 이때 먼저 따질 것이 중도상환수수료다. 수수료는 보통 대출 실행일로부터 3년 이내에 갚을 때만 부과되고 3년이 지나면 면제된다. 계산 기준 기간은 1,095일이라 시간이 지날수록 부담이 줄어든다.

수수료율 자체는 2025년 체계 개편으로 은행이 실제 부담한 비용 범위로 낮아졌다. 다만 은행과 대출 시점, 금리 유형에 따라 다르다. 국민은행의 경우 2026년 1월 1일 이후 받은 부동산담보대출은 변동금리 0.55%, 고정금리 등은 0.75%를 적용한다. 연 10% 이내 부분 상환은 수수료를 받지 않는 은행도 많다.

판단 기준은 이렇게 잡을 수 있다. 대출을 받은 지 3년이 넘었다면 수수료 부담이 거의 없어 전환·갈아타기 문턱이 낮다. 반대로 만기가 얼마 남지 않았다면 수수료를 물면서까지 바꿀 실익은 크지 않다. 금리 추가 상승이 길지 않을 것으로 본다면 변동금리를 유지하는 것도 선택지다.

오늘 확인해 둘 것

• 내 약정의 금리 재산정 주기와 다음 재산정 날짜
• 현재 적용 중인 기준 지표(코픽스인지 금융채인지)와 가산금리
• 대출 실행일로부터 3년 경과 여부, 그리고 내 은행의 중도상환수수료율
• 지금 받을 수 있는 고정·혼합형 금리와 비교해 전환 시 절감액이 수수료를 넘는지

금통위 결과는 하루 뒤에 나오지만, 내 대출의 재산정 주기와 수수료 조건은 지금도 확인할 수 있다. 기준금리 한 번의 결정보다, 내 금리가 언제 어떤 지표로 다시 매겨지는지가 당장의 상환액을 좌우한다.

출처

1. 내 집 마련 5년 만에 월 이자 60만원 늘어난다
2. 오늘(22일) 10월 한은 금통위…기준금리 동결 전망 우세
3. 국민은행 중도상환수수료 계산과 면제 조건