근저당 설정비, 대부분 은행이 낸다는 사실

설정비 수십만 원, 다 내 돈은 아니다

집을 담보로 은행 대출을 받으면 등기부에 근저당권이 잡힌다. 이때 드는 설정 비용은 수십만 원대로, 세금과 수수료가 섞여 있다. 그런데 이 돈을 대출자가 전부 내는 것은 아니다. 은행 주택담보대출에서는 설정비 대부분을 은행이 부담하고, 대출자가 실제로 내는 몫은 국민주택채권 매입비 정도로 줄어든다. 그래서 금액보다 먼저 '누가 내는가'를 알아야 안 내도 될 돈을 막는다.

근저당 설정비는 무엇으로 이뤄지나

Jakub Zerdzicki

설정 비용은 크게 세금, 국가 수수료, 민간 보수로 나뉜다.

세금이 가장 큰 덩어리다. 등록면허세가 채권최고액의 0.2%, 여기 붙는 지방교육세가 등록면허세의 20%다. 둘을 합치면 채권최고액의 약 0.24%다. 여기서 채권최고액은 실제 대출금이 아니라, 보통 대출액의 110~130%로 잡는 금액이다. 이자와 연체 가능성까지 담보로 잡아두기 때문이다. 1억원을 빌리고 채권최고액을 1억2000만원으로 설정하면, 등록면허세 24만원에 지방교육세 4만8000원, 합쳐 약 28만8000원이 세금으로 나간다.

국가 수수료로는 등기신청수수료가 있다. 전자신청이면 1만5000원 안팎이다. 여기에 국민주택채권 매입 부담이 더해진다. 채권을 산 뒤 보유하지 않고 바로 되팔면, 실제 부담은 매입액 전부가 아니라 할인 차액만큼이다.

민간 보수는 법무사 보수다. 등기를 법무사에게 맡길 때만 생기며, 대한법무사협회 보수표를 기준으로 하되 협의로 조정된다. 채권최고액 2억4000만원 기준 대략 15만~25만원 수준으로 안내된다.

그래서, 이 돈은 누가 내나

핵심은 여기다. 과거에는 대출자가 설정비를 전액 냈지만, 공정거래위원회가 은행 표준약관을 손보면서 부담 주체가 바뀌었고 법원도 이 약관을 정당하다고 봤다. 지금은 은행 주택담보대출 기준으로 비용이 이렇게 나뉜다.

항목	부담 주체
등록면허세·지방교육세	은행
등기신청수수료	은행
법무사·감정평가 보수	은행
국민주택채권 매입비	대출자
인지세	은행·대출자 절반씩

정책성 대출 중에는 국민주택채권 매입비까지 은행이 떠안거나 면제되는 상품도 있다. 다만 이 구분은 은행 주택담보대출을 전제로 한다. 개인 간 금전거래로 근저당을 설정하거나 상품 조건이 다르면 부담 주체가 달라질 수 있다. 그래서 대출 상담 때 "설정비 중 내가 내는 항목이 무엇이냐"를 직접 물어 명세로 확인하는 편이 안전하다.

줄일 수 있는 것과 계약 전 확인할 것

설정비는 세율이 정해져 있어 깎을 여지가 크지 않다. 그래도 손댈 수 있는 지점은 있다.

• 채권최고액 비율: 은행마다 120%인지 130%인지 다르다. 비율이 낮을수록 세금이 줄어드니 금리만큼 비교 대상이다.
• 국민주택채권: 채권을 계속 보유할 계획이 아니라면 매입 당일 바로 할인해 실부담을 줄인다. 할인율은 매일 바뀐다.
• 말소 시점: 대출을 다 갚으면 말소등기는 미루지 말고 바로 한다. 말소는 등록면허세 6000원, 지방교육세 1200원에 수수료 정도로 설정비보다 훨씬 싸고, 남겨두면 매매나 추가 대출에서 걸림돌이 된다.

계약 전에는 다음을 확인하면 된다.

• 설정비 부담 항목: 은행 부담분과 내 부담분을 명세로 받는다.
• 채권최고액과 세금 규모: 채권최고액이 확정되면 그 0.24%가 세금 규모다.
• 법무사 지정: 은행 지정 법무사로 일괄 처리되는지, 보수가 얼마인지 미리 묻는다.

설정비는 집값에 비하면 작은 항목이다. 하지만 무엇을 누가 내는지 모르고 넘어가면 안 내도 될 돈을 내게 된다. 명세서 한 장을 요구하는 것이 가장 확실한 절약이다.

출처

1. 은행 담보대출 근저당 설정비 은행이 부담키로
2. 은행대출 시 저당권 설정비용 안내도 된다…소비자 부담 감소 (KDI 경제정보센터)
3. 근저당권 설정 등록면허세 — 대출받을 때 내는 등기 비용
4. 근저당 설정 절차와 비용 정리