개발 호재, 철회되면 남는 것과 계약 전 체크
JYP가 755억 원을 완납하고 건축허가까지 받은 고덕 신사옥 사업을 인접 공원용지의 용도 변경을 이유로 2026년 10월 철회하면서, 개발 호재만 믿고 매수하는 일의 위험이 드러났다. 개발 계획은 구상·고시·인가·착공으로 단계가 나뉘고 행정 절차가 적법해도 도중에 바뀌거나 무산될 수 있어, 확정되지 않은 호재는 집값과 상권 기대가 한꺼번에 빠질 위험을 안는다. 계약 전 토지이음과 지자체 고시문으로 호재가 어느 단계인지 확인하고, 확정 전이라면 들은 조건을 계약서 특약에 명시해 두는 것이 안전장치가 된다.
최장 상승장, 무주택자가 지금 사도 될지 판단하는 법
서울 아파트값이 역대 최장 기간 올랐지만 강남은 약세로 돌아섰고 상승폭은 5주 연속 줄었다. 상승세가 전역적이지 않고 중저가·외곽으로 옮겨가는 국면이라, 뉴스 제목만 보고 서두를 때는 아니다. 6억 대출 상한과 스트레스 DSR 3단계 아래 내 대출 한도, 입주 조건, 전세 대안 비용을 계산한 뒤 매수 여부를 판단해야 한다.
관망하는 무주택자, 기다림의 비용부터 따져라
서울 아파트값은 87주 연속 올랐지만 강남은 조정, 중저가는 상승으로 흐름이 갈렸다. 전세가 상승과 매물 감소, 집값과 무관한 6억 대출 한도 탓에 무작정 기다리는 데도 비용이 든다. 전세 재계약 시점과 자기자본, 실거주 기간을 기준으로 매수와 관망을 따져봐야 한다.
상속 농지, 팔아야 할까? 처분 의무 확인법
정부는 2026년 10월 8일 농지 전수조사에서 상속 농지 등 비투기성 농지를 처분 대상에서 빼겠다고 발표했다. 다만 이는 전수조사에 따른 강제 처분을 면한다는 뜻이지, 농지법상 보유·이용 기준이 모두 사라졌다는 의미는 아니다. 상속 농지가 1만제곱미터 이하인지, 투기나 불법 전용에 해당하지 않는지를 순서대로 확인해야 자신의 상황을 가늠할 수 있다.
'공원뷰'라 샀는데 건물이? 계약 전 확인법
신도시·택지지구의 공원용지는 지구단위계획 변경으로 자족용지나 상업용지로 바뀌어 건물이 들어설 수 있고, 2026년 10월 JYP는 고덕강일지구 사옥 앞 공원의 용도 변경을 이유로 사업을 접었다. 공원 조망이나 일조를 보고 집을 계약했더라도 그 땅이 아직 조성 전이거나 용도가 바뀌면 생활환경이 달라질 수 있다. 계약 전 토지이음에서 해당 땅의 용도와 지구단위계획, 변경 고시 이력을 직접 확인하는 것이 핵심이다.
근저당 채권최고액으로 전세 보증금 위험 따지기
등기부 을구의 채권최고액은 집주인의 실제 빚이 아니라 은행이 우선 회수할 수 있는 상한선으로, 보통 대출 원금의 110~130%로 잡힌다. 세입자는 이 채권최고액 전부를 선순위 빚으로 보고 내 보증금과 합쳐 시세로 나눈 비율로 위험을 가늠해야 한다. 그 합계가 시세의 80%를 넘거나 전세보증보험 가입이 막히면 계약 조건을 다시 따져야 한다.
전세 잔금일, 입금 전 확인 순서와 대항력 함정
세입자의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기지만 임대인이 잔금 당일 설정한 근저당은 접수 즉시 효력이 생겨 보증금보다 앞설 수 있다. 그래서 잔금일에는 이체 직전 등기부를 다시 떼어 선순위 권리를 확인하고, 문제가 없을 때 입금한 뒤 같은 날 전입신고와 확정일자를 마쳐야 한다. 다음 날까지 새 권리 설정을 금지하는 특약과 국세 완납·관리비 정산 확인, 당일 처리 계획을 미리 챙기면 된다.
등기부, 말소사항 포함과 현재 유효 뭘 고를까
등기사항전부증명서의 '말소사항 포함'과 '현재 유효사항'은 다른 서류가 아니라 과거 말소 내역을 보여주느냐 마느냐의 차이다. 제출용이거나 현재 상태만 보면 될 때는 현재 유효사항, 매수·임차 전 권리 이력을 실사할 때는 말소사항 포함을 고르면 된다. 근저당·가압류 설정과 말소가 반복된 흔적은 현재 유효사항에선 지워지므로, 큰 계약 전에는 과거 기록을 함께 확인하는 것이 안전하다.
집 등기, 셀프로 아끼는 돈은 법무사 보수뿐
매매 소유권이전등기를 직접 해서 줄어드는 비용은 법무사 보수뿐이고, 취득세·국민주택채권·수수료 같은 법정 비용은 누가 하든 똑같이 나간다. 법무사 견적은 기본·누진 보수에 실비와 부가세가 붙어 10억대 아파트 기준 130만 원을 넘기도 하지만 협의로 40만~50만 원대까지 내려가기도 한다. 대출·동시이행·매도인 서류 같은 변수가 있는지 먼저 따져 셀프와 대행을 선택해야 한다.
등기부 보는 법과 내 권리 지키는 순서
등기사항전부증명서(등기부등본)는 표제부·갑구·을구로 나뉘어 부동산의 현황과 소유권, 근저당 같은 권리관계를 공시한다. 매매는 잔금일부터 60일 안에 소유권이전등기를 해야 하고, 전세는 전입신고와 확정일자를 갖춰야 보증금을 지킬 대항력·우선변제권이 생긴다. 계약 전과 잔금 당일 등기부를 다시 확인하고 잔금일 권리변동 금지 특약을 넣는 것이 권리를 지키는 가장 확실한 순서다.
전세 연장 세 가지 방법, 뭐가 유리할까
전세를 연장하는 방법은 묵시적 갱신, 계약갱신요구권, 재계약 세 가지로 나뉘며 각각 기간과 보증금 조건이 다르다. 묵시적 갱신은 조건이 그대로 2년 이어지고, 갱신요구권은 5% 이내 증액을 감수하는 대신 2년을 보장받는다. 보증금을 올려 연장한다면 늘어난 금액에 대해 확정일자를 다시 받고 전세보증보험도 갱신해야 보증금을 지킬 수 있다.
등기부 열람, 떼는 법부터 위험 신호까지
부동산 등기부(등기사항전부증명서)는 대법원 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원으로 누구나 떼어 볼 수 있다. 표제부는 집의 현황, 갑구는 소유권, 을구는 근저당 같은 소유권 외 권리를 보여주므로 이 순서로 읽으면 권리관계가 잡힌다. 갑구의 가압류·경매개시결정, 을구의 과도한 채권최고액, 신탁등기 여부를 위험 신호로 보고 계약 여부를 판단해야 한다.
전세사기 최소보장제, 내 보증금 얼마 받나
전세사기 최소보장제는 11월 13일부터 피해자가 돌려받지 못한 보증금의 최소 3분의 1을 현금으로 채워주는 제도로, 온라인 신청은 11월 10일 시작됐다. 지원금은 보증금의 3분의 1에서 이미 회수한 금액을 뺀 차액이라 보증금 전액 보전이 아니며, 특별법상 전세사기피해자로 결정돼야 대상이 된다. 회수액이 3분의 1을 넘으면 지원금이 없으므로 본인 회수 내역을 먼저 따지고, 함께 넓어진 주거지원과 중복 요건은 LH·국토교통부 자료로 확인해야 한다.