'공원뷰'라 샀는데 건물이? 계약 전 확인법

공원이 건물로 바뀐 고덕강일, 무슨 일이었나

2026년 10월 8일, JYP엔터테인먼트가 서울 강동구 고덕강일지구에 지으려던 신사옥 계획을 접었다. 직접적인 계기는 사옥 예정지 앞 근린공원 부지였다. 서울주택도시공사(SH공사)가 이 공원 부지를 18층 규모 상업시설이 들어설 수 있도록 용도를 바꿨고, JYP는 올해 4월에야 그 사실을 알았다.

JYP는 공원으로 되돌려 달라고 요청했지만, SH공사는 8월 31일 "절차상 문제가 없고 원상회복도 불가하다"고 통보했다. 결국 JYP는 사업을 접고, 현 성내동 사옥 인근 건물을 추가로 매입해 업무 공간을 보강하기로 했다. 기업이 755억 원을 들여 낙찰받은 땅마저 이렇게 앞 환경이 바뀐다. 개인이 '공원 옆'이라는 조건만 믿고 집을 계약했을 때 더 취약하다는 뜻이기도 하다.

'공원용지'가 '자족용지'로 바뀌면 생기는 일

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신도시와 택지지구의 땅에는 저마다 용도가 지정돼 있다. 공원용지에는 건물을 세울 수 없지만, 자족용지는 다르다.

자족시설용지는 신도시가 베드타운이 되지 않도록 일자리를 넣기 위해 마련한 땅이다. 지식산업센터, 물류시설, 공연·전시장 같은 시설이 들어설 수 있고, 대부분 중·고층 건물이다. 보통 주된 용도가 건물 연면적의 70% 이상을 차지하도록 정해져 있어, 작은 근린시설이 아니라 규모 있는 건물이 올라온다.

즉 집 앞 공터가 공원용지에서 자족용지로 바뀌면, 비어 있던 자리에 건물이 올라올 수 있다. 달라지는 건 조망만이 아니다. 해가 가려지는 일조, 공사와 유동 인구가 늘며 생기는 소음까지 함께 바뀐다.

공원용지라고 안심할 수 없는 이유

이미 조성이 끝난 공원이라면 바뀔 가능성이 낮다. 문제는 계획만 있고 아직 조성되지 않은 땅이다.

실제로 정부는 2023년 9월 공공주택 공급을 늘리겠다고 발표한 뒤, 3기 신도시 일부에서 자족용지와 공원녹지 비율을 줄이는 협의를 진행했다. 서울신문 보도(2024년 5월)에 따르면 고양창릉에서는 자족용지였던 유보지 약 39만㎡를 주거용으로 바꾸는 방안이, 하남에서는 공원시설 용지를 축소하는 방안이 검토됐다.

용도는 고정된 값이 아니라 지구단위계획에 따라 달라질 수 있는 값이다. 계약서 옆에 붙은 '공원 조망'이라는 말이 영구적인 보장은 아니라는 얘기다.

조망과 일조는 '가격'의 문제이기도 하다

같은 단지, 같은 평형이라도 공원을 향한 동과 그렇지 않은 동의 선호도는 갈린다. 조망과 일조는 실거주 만족도뿐 아니라 되팔 때의 가격에도 영향을 준다.

그래서 집 앞 땅의 용도 변경은 생활의 문제인 동시에 자산의 문제다. 입주한 뒤 앞 땅에 건물이 올라오면, 계약 당시 웃돈을 주고 선택한 '공원 조망'이라는 조건 자체가 사라진다.

다만 모든 빈 땅이 건물로 바뀌는 건 아니다. 이미 조성된 공원이나 학교·도로처럼 용도를 바꾸기 어려운 기반시설이라면 걱정을 덜어도 된다. 따져봐야 할 대상은 '아직 비어 있고 용도가 열려 있는' 땅이다.

계약 전, 토지이음에서 이것부터 확인하라

집을 사거나 전세로 들어가기 전, 단지 앞·옆 빈 땅의 용도를 직접 확인하는 게 가장 확실하다.

• 국토교통부 토지이음(eum.go.kr)에서 그 필지의 지번을 넣어 토지이용계획확인서를 연다. 용도지역과 '지구단위계획구역' 포함 여부를 본다.
• '지구단위계획구역'으로 묶여 있다면 구역에 포함됐다는 사실만으로는 부족하다. 해당 시·군·구청 홈페이지 '고시/공고'에서 지구단위계획 결정(변경) 고시와 시행지침을 찾아 허용·불허 용도를 확인한다. 지구단위계획은 용도지역 규제보다 우선 적용될 수 있다.
• 지도에 공원으로 표시돼 있어도 '조성 완료'인지, 계획만 있는 단계인지 구청에 묻는다.
• 최근 용도 변경 고시가 있었는지, 예정된 변경 절차가 있는지 확인한다. JYP처럼 뒤늦게 알면 되돌리기 어렵다.
• 분양 단지라면 입주자 모집공고에 단지 주변 개발 계획이 고지돼 있는지도 함께 살펴본다.

이 중 하나라도 확인되지 않는다면, 중개사의 말이나 분양 홍보물보다 공식 고시 문서를 기준으로 판단하는 편이 안전하다.

출처

1. JYP, 고덕동 신사옥 신축 프로젝트 전면 백지화
2. 3기 신도시 자족용지에 아파트 건설 논의