청약 전 시공사 부실, 세 지표로 거른다

시공사 자금이 흔들리면 입주가 흔들린다

청약은 완공되지 않은 아파트를 미리 계약하는 일이다. 그래서 그 아파트를 끝까지 지을 회사, 즉 시공사의 자금 사정이 계약자에게 직접적인 문제가 된다. 시공사가 자금난에 빠지면 공사가 멈추거나 늦어지고, 입주 시점이 밀린다.

한국의 부동산 개발 구조가 이 위험을 키운다. 사업을 벌이는 시행사의 자기자본은 평균 5%도 안 될 만큼 얇고, 금융기관은 사업 자체의 수익성보다 시공사의 신용을 보고 돈을 빌려준다. 그 결과 시공사가 책임준공이나 채무 인수 같은 부담을 떠안는다. 한 건설사 관계자는 600억 원짜리 공사에서 원가 상승과 분양 부진이 겹쳐 시공사가 200억 원의 손해를 본 사례를 들었다. 시공사 한 곳의 재무 상태가 그 단지 계약자 전체의 위험으로 이어지는 이유다.

청약 전 확인할 수 있는 세 가지 지표

Byung Chul Min

다행히 시공사의 체력은 청약 전에 어느 정도 가늠할 수 있다. 세 가지를 보면 된다.

• 시공능력평가 순위. 국토교통부가 공사 실적과 재무·기술을 종합해 매년 7월 말 공시한다. 대한건설협회 누리집에서 회사별로 조회할 수 있다.
• 회사채 신용등급. 나이스평가정보, 한국신용평가, 한국기업평가가 매기는 등급으로, AAA부터 D까지 나뉜다. BB 이하는 투기등급으로 분류돼 자금 조달이 불리하다는 신호다.
• PF 차입금이 자기자본을 넘는지. 2023년 말 기준 조사에서 상위 건설사 중 아홉 곳이 부동산 PF 차입금이 자본총계를 넘어섰다. 다만 이 수치는 해마다 바뀌므로 반드시 최신 자료로 확인해야 한다.

세 지표가 모두 나쁜 회사라면 자금 여력이 부족하다는 뜻으로 읽어도 무리가 아니다.

분양보증이라는 안전망, 어디까지 지켜주나

시공사가 무너져도 계약금을 통째로 날리지는 않는다. 일반분양 30세대 이상 단지는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증에 의무적으로 가입한다. 사업주체가 파산 등으로 계약을 이행하지 못하면 HUG가 공사를 마무리하거나, 계약자가 낸 계약금과 중도금을 돌려준다.

다만 조건이 있다. 시행·시공사의 부도나 회생으로 공사가 3개월 이상 멈추고, 계약자의 3분의 2 이상이 환급을 원해야 보증이 작동한다. 돈은 지켜지더라도 입주가 무산되거나 크게 늦어지는 손실, 그사이의 기회비용은 남는다. 분양보증은 최후의 안전망일 뿐 지연 자체를 막아주지는 않는다.

불안한 단지를 거르는 기준

정리하면 판단 순서는 이렇다. 먼저 입주자모집공고에서 시공사가 누구인지, 분양보증에 가입돼 있는지 확인한다. 30세대 이상인데 분양보증 표기가 불명확하다면 그 자체가 경계 신호다.

다음으로 그 시공사의 신용등급과 PF 차입 비중을 본다. 신용등급이 투기등급이거나 PF 차입금이 자본을 넘어서는 회사가 짓는 단지라면, 입지가 마음에 들더라도 입주 지연 가능성을 함께 감수하는 선택이 된다. 시세 차익만 보고 들어가기보다, 자금이 탄탄한 시공사의 단지를 후보로 좁히는 편이 실거주자에게는 더 안전하다.

출처

1. 시공사가 다 책임지는 부동산 PF…"3년 뒤 주택공급 끊길 수 있다"
2. 대형 건설사 39곳 중 9곳, 부동산 PF 대출 자기자본 초과
3. 건설사 부도나면 누가 보상하나?…주택분양보증 제도 재조명