비아파트에 LTV 80%, 청년미래보금자리론 조건
내년 1월 시행되는 청년미래보금자리론은 4억원 이하 비아파트를 살 때 LTV 80%·연 3%대로 빌려줘 30년 만기 월 원리금을 85만원 수준으로 낮춘다. 아파트 중심이던 기존 정책대출과 달리 빌라·오피스텔의 담보 인정을 크게 높인 상품이다. 만 39세 이하·소득 7,000만원 이하 요건과 비아파트 특유의 환금성·전세사기 위험을 함께 따져야 한다.
무엇이 달라지나: 비아파트에 LTV 80%
정부가 8·13 대책에서 내놓은 청년미래보금자리론은 빌라·오피스텔 같은 비아파트를 살 때 집값의 최대 80%를 빌려주는 상품이다. 시행은 내년 1월, 대상은 4억원 이하·전용 85㎡ 이하 비아파트다.
기존 정책대출과 갈리는 지점이 여기다. 보금자리론과 디딤돌대출은 사실상 아파트를 염두에 두고 설계돼, 빌라나 다세대주택은 담보 인정이 박하고 방공제 등으로 실제 손에 쥐는 금액이 줄었다. 이 상품은 비아파트를 겨냥해 LTV 80%를 정면으로 적용한다. 정부 설명대로면 2억5,000만원짜리 빌라를 살 때 2억원까지 대출이 나오는 구조다.
금리는 연 3%대가 될 것으로 정부는 보고 있다. 우대금리를 붙여 30년 만기 기준 월 원리금을 85만원 수준, 이른바 "월세 수준"으로 맞추는 게 목표다. 다만 정확한 금리는 2027년 예산안이 확정된 뒤 공개된다. 지금 나온 건 설계 골격이고, 최종 숫자는 아직 확정 전이라는 뜻이다.
이 상품이 비아파트를 겨냥한 데는 이유가 있다. 청년 1인 가구나 사회초년생이 아파트를 사기엔 자금이 부족하고, 그렇다고 전월세를 반복하면 자산을 못 쌓는다. 매달 85만원가량을 원리금으로 낸다면 서울 원룸·투룸 월세와 크게 다르지 않은 부담으로 자기 집을 갖게 하겠다는 설계다. 다만 이 계산은 정부 목표치일 뿐, 실제 우대금리 조건을 채워야 성립한다.
누가, 어떤 집을 살 때 쓰나
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자격은 만 39세 이하 무주택 청년이 생애 처음 집을 살 때다. 소득은 연 7,000만원 이하여야 하고, 신혼부부는 부부 중 한 사람만 이 소득 기준을 넘지 않으면 된다. 이 대출을 받아도 생애최초 우대혜택은 그대로 유지된다.
대상 주택은 오피스텔, 빌라, 연립·다세대 등 비아파트로 한정된다. 아파트는 이 상품으로 살 수 없다. 정부는 아파트를 원하는 청년은 기존 보금자리론·디딤돌대출을 쓰라고 안내하면서, 운영 상황을 보고 대상을 아파트로 넓히는 방안도 검토하겠다고 했다. 공급 규모는 연 3조원으로, 2년간 한시 운영된다.
아파트 대신 비아파트를 고를 때 따져볼 것
낮은 초기 부담만 보고 결정할 문제는 아니다. 비아파트는 아파트와 시장 성격이 다르다.
- 환금성: 빌라·다세대는 아파트보다 팔기 어렵고 시세 파악도 힘들다. 되팔 때를 함께 계산해야 한다.
- 전세사기·깡통 위험: 매매가와 전세가 차이가 작은 비아파트가 많다. 등기부와 건축물대장, 시세를 직접 확인하는 게 필수다.
- 실제 한도: LTV 80%는 상한일 뿐, 개별 매물의 감정가와 방공제 적용 여부에 따라 실제 대출액은 달라질 수 있다.
- 시점: 시행이 내년 1월이라 지금 급하게 계약할 이유는 없다. 금리 확정 발표를 보고 움직여도 늦지 않다.
정리하면 이 상품은 아파트는 부담스럽지만 비아파트라도 자가로 시작하겠다는 청년에게 초기 문턱을 크게 낮춰준다. 반대로 몇 년 안에 아파트로 갈아탈 계획이라면, 비아파트의 환금성 문제를 감안해 신중히 따지는 편이 낫다.