버티기냐 매도냐, 1주택자가 먼저 볼 것
2026년 세제개편으로 실거주하지 않는 1주택자의 종부세 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 낮아지고, 6·27 대출규제로 수도권 주택담보대출이 6억 원으로 묶이면서 강남·서초 매물이 두 자릿수로 늘었다. 보유 비용은 오르는데 살 사람의 자금 여력은 줄어, 실거주하지 않는 고가 1주택일수록 버티는 비용이 커지는 구조다. 매도와 보유를 저울질하기 전에 실거주 여부, 공시가격 수준, 내 집을 살 사람이 대출에 기대는 가격대인지를 먼저 확인해야 한다.
보유세, 실거주 여부에서 갈린다
2026년 세제개편의 핵심은 같은 1주택이라도 실거주하느냐에 따라 세금이 갈린다는 점이다. 종합부동산세 기본공제가 실거주 1주택자는 12억 원에서 14억 원으로 오르지만, 실거주하지 않는 1주택자는 반대로 9억 원으로 내려간다. 여기에 공정시장가액비율이 60%에서 70%로, 세부담 상한이 150%에서 200%로 올라간다.
숫자로 보면 격차가 분명하다. 뉴시스 보도에 따르면 반포 아크로리버파크 전용 84㎡의 내년 보유세는 거주 1주택자가 약 3,333만 원, 비거주 1주택자가 약 3,888만 원으로 추정된다. 올해 약 2,227만 원과 비교하면 거주자는 49.7%, 비거주자는 74.6% 늘어나는 셈이다.
다만 모든 집이 오르는 것은 아니다. KB의 분석 기준으로 시가 약 30억 원, 공시가격 20억 원 아래는 세 부담에 큰 변화가 없다. 부담이 눈에 띄게 커지는 쪽은 공시가 20억을 넘고 실거주하지 않는 고가 주택이다.
대출규제가 살 사람을 줄인다
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보유세만 오르면 버틸 수 있다. 문제는 팔려고 할 때 살 사람의 여력이 함께 줄었다는 점이다. 2025년 6월 27일 시행된 6·27 대책은 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶었다.
이 규제의 타격은 가격대마다 다르다. 현금 비중이 큰 초고가 거래는 상대적으로 덜하지만, 대출을 끼고 사던 10억~30억 원대는 매수 자금을 맞추기가 어려워졌다. 대출로 부족분을 메우던 실수요층이 이 구간에서 가장 얇아진 것이다.
결과적으로 보유 비용은 오르고, 그 집을 받아줄 매수층은 좁아졌다. 파는 쪽이 급해질수록 호가를 낮출 수밖에 없는 환경이 만들어졌다.
급매물은 이미 늘고 있다
시장에는 신호가 나타나고 있다. 세제개편 발표 이후 강남구 매물은 9,453건에서 10,576건으로 1,123건(11.8%), 서초구는 7,630건에서 8,459건으로 829건(10.8%) 늘었다.
실거래에서도 낙폭이 확인된다. 아크로리버파크 전용 84㎡ 13층은 5월 19일 63억 원에 신고가를 찍은 뒤 8월 6일 53억9천만 원에 팔렸다. 신고가 대비 9억1천만 원, 14.4% 낮은 값이다. 인근 한양3차 전용 116㎡도 6월 60억 원에서 8월 58억7천만 원으로 2.2% 내렸다.
신고가와의 단순 비교라 개별 층·향의 특성은 감안해야 한다. 그래도 방향은 뚜렷하다. 최고가에 사려던 수요가 빠진 자리를 급매가 채우고 있다.
버틸지 팔지, 이 순서로 확인하라
버티기와 매도 중 무엇이 유리한지는 집마다 다르다. 감이 아니라 몇 가지 조건을 순서대로 따져야 한다.
첫째, 실거주 여부다. 실제로 살고 있다면 공제가 14억 원으로 늘어 부담이 줄고, 양도세 비과세·장기보유공제 요건도 유지된다. 이 경우 굳이 서둘러 팔 이유는 크지 않다.
둘째, 공시가격이 20억 원을 넘는지다. 이 선 아래라면 이번 개편으로 보유세가 크게 흔들리지 않는다. 넘어서고 실거주도 하지 않는다면, 보유세 증가분이 매년 쌓이는 비용이 된다.
셋째, 내 집을 살 사람이 대출에 기대는 가격대인지다. 10억~30억 원대라면 6억 한도 규제로 매수층이 얇아 팔고 싶을 때 제값을 받기 어렵다. 이 조건이 겹친다면, 시간이 지날수록 협상력은 파는 쪽에 불리해질 가능성이 높다. 반대 조건이라면 급하게 던질 이유가 없다.