전실 확장 아파트, 매수 전 건축물대장 확인법

싸게 나온 매물, 전실부터 다시 보자

복도식 아파트를 보러 갔더니 현관문이 복도 안쪽이 아니라 복도 쪽으로 튀어나와 있고, 그 앞 공간을 집처럼 쓰고 있다면 전실을 확장한 집일 가능성이 크다. 이런 집은 시세보다 넓어 보이지만, 계약 전에 건축물대장부터 확인해야 한다. 위반건축물로 등재돼 있으면 원상복구 명령과 이행강제금, 대출 거절이 매수자에게 넘어올 수 있기 때문이다.

전실은 왜 손대면 안 되나

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전실은 승강기에서 각 세대 현관까지 이어지는 복도, 즉 입주민이 함께 쓰는 공용공간이다. 이 공간에 가벽을 세우거나 세대 현관문을 전실 입구 쪽으로 옮겨 달면, 공용부분을 사실상 자기 집으로 끌어들이는 셈이 된다.

이런 개조는 여러 법에 동시에 걸린다. 공동주택관리법상 공용부분을 바꾸려면 행위허가나 신고를 받아야 하는데 이를 건너뛴 것이고, 건축법으로는 허가 없는 증축·대수선에 해당해 위반건축물이 된다. 전실 안쪽에 스프링클러 같은 소방시설이 들어가 있거나 피난 동선을 막는 경우 소방 관련 규정에도 저촉된다. 전실 확장은 아파트 불법개조 중에서도 가장 흔한 유형으로 꼽혀 왔다.

매물에서는 이렇게 확인한다

가장 확실한 방법은 서류다. 위반건축물이라는 사실은 등기부등본에는 나오지 않고 건축물대장에 표기된다. 정부24나 건축행정시스템 세움터에서 해당 주소의 건축물대장을 열람해, 첫 장에 '위반건축물' 표시가 있는지 보면 된다.

현장에서는 현관문의 위치를 보라. 문이 세대 벽면에 붙어 있지 않고 복도 안쪽 전실 입구에 달려 있으면 확장을 의심할 만하다. 중개사에게 위반건축물 여부를 직접 물어 계약서 특약에 넣어 두는 것도 방법이다.

원상복구 명령이 떨어지면

지자체가 적발하면 건축법 제79조에 따라 원상복구 등 시정명령을 내리고, 그 사실을 건축물대장에 위반 내용으로 기재한다. 기한 내에 복구하지 않으면 제80조에 따라 이행강제금이 부과된다.

금액은 시가표준액의 절반에 위반 면적과 위반 유형별 비율을 곱해 정한다. 허가 없이 증축한 경우 비율이 100%, 신고를 빠뜨린 경우 70%가 적용된다. 이 강제금은 한 번으로 끝나지 않고 시정될 때까지 1년에 두 번 범위에서 반복 부과된다. 부과 대상에는 소유자뿐 아니라 점유자도 포함되며, 끝까지 버티면 행정대집행으로 강제 철거될 수 있다.

매수자와 세입자에게 남는 짐

문제는 이 부담이 집을 산 사람에게 이어진다는 점이다. 매수 후에도 확장 상태를 그대로 두면 새 소유자를 상대로 시정명령과 이행강제금이 다시 내려올 수 있다. 위반건축물로 묶여 있으면 은행이 담보로 잘 인정하지 않아 주택담보대출이 거절되거나 한도가 줄기도 한다.

세입자도 안전하지 않다. 위반건축물은 HUG나 HF 같은 기관의 전세보증보험 가입이 거절되는 경우가 많아, 보증금 반환을 지키는 장치를 놓칠 수 있다.

계약 전 최소한 이 정도는 확인하는 게 좋다.

• 건축물대장에 '위반건축물' 표기가 있는가
• 현관문 위치가 세대 벽면인지, 전실 입구인지
• 위반 사실과 원상복구 책임을 특약에 넣었는가
• 대출·전세보증보험 가입이 실제로 가능한지 은행·보증기관에 미리 확인했는가

시세보다 싸거나 넓어 보인다면, 그 이유가 전실 확장은 아닌지부터 따져 보는 편이 낫다.

출처

1. 건축법 위반건축물의 유형 및 제재 (시정명령·이행강제금)
2. 아파트 불법개조, 전실 확장이 가장 많아
3. 위반건축물이란? 뜻과 위험성, 계약 전 확인 방법