입주 후 하자 발견, 청구 순서와 종류별 기한
입주 뒤 하자는 관리사무소가 아니라 집을 공급한 사업주체(공공주택은 LH 등)에 청구해야 하며, 사업주체는 청구받은 날부터 15일 안에 보수하거나 보수계획을 서면으로 알려야 한다. 담보책임기간은 마감공사 2년부터 내력구조부 10년까지 공사 종류별로 다르므로 해당 기간을 넘기기 전에 청구해야 한다. 보수가 미뤄지면 하자보수보증금 직접 보수나 하자심사·분쟁조정위원회 신청으로 넘어갈 수 있다.
입주 뒤 하자, 방치하면 청구할 기간이 지나간다
이사 짐을 풀고 나서야 결로, 누수, 문틀 뒤틀림 같은 하자가 눈에 들어오는 경우가 많다. 이때 중요한 건 감정이 아니라 순서와 기한이다. 하자는 종류마다 청구할 수 있는 기간이 정해져 있고, 그 안에 사업주체에 알려야 보수 책임을 물을 수 있다.
누구에게 청구하나
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하자보수를 요구할 상대는 관리사무소가 아니라 집을 지어 공급한 사업주체다. 분양 아파트라면 시공사, 공공주택이라면 한국토지주택공사(LH) 같은 공급 주체가 여기에 해당한다.
청구할 수 있는 주체도 정해져 있다. 개별 입주자뿐 아니라 입주자대표회의, 관리주체가 청구할 수 있고, 공공임대주택의 임차인과 임차인대표회의도 하자보수를 청구할 수 있다. 세대 안의 하자라면 관리주체를 통해 접수하는 방식이 일반적이다.
청구하면 15일 안에 답이 와야 한다
공동주택관리법은 사업주체가 손을 놓지 못하도록 시한을 걸어뒀다. 접수 뒤 대응이 핵심이다.
사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나, 보수하지 못하는 경우 하자 부위와 보수 방법, 완료 예정일을 적은 보수계획을 입주자대표회의 등과 관리주체에 서면으로 알려야 한다. 15일은 '보수 완료' 기한이 아니라 '보수 또는 계획 통보' 기한이라는 점을 구분해 두면 대응이 수월하다.
하자 종류마다 청구 기간이 다르다
하자라고 다 같은 기간이 적용되는 것은 아니다. 공사 종류에 따라 담보책임기간이 2년에서 10년까지 나뉜다.
| 담보책임기간 | 해당 공사 예시 |
|---|---|
| 2년 | 도배·도장·타일·주방가구 등 마감공사 |
| 3년 | 급배수·냉난방·창호·전기·소방 등 설비공사 |
| 5년 | 철근콘크리트·방수·지붕·조적 공사 |
| 10년 | 기둥·내력벽 등 내력구조부, 지반공사 |
즉 벽지 들뜸 같은 마감 하자는 2년, 누수로 이어지는 방수 하자는 5년, 건물을 지탱하는 구조부 하자는 10년까지 청구할 수 있다. 기간이 지나면 사업주체에 보수를 강제하기 어려워지므로, 어느 공사에 해당하는 하자인지부터 확인하는 것이 실익이 크다.
보수가 미뤄질 때 다음 단계
청구했는데 사업주체가 보수도, 계획 통보도 하지 않는 상황이 생길 수 있다. 이때 쓸 수 있는 장치가 있다.
사업주체가 정해진 기간에 응하지 않으면, 입주자대표회의 등은 예치된 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에게 맡겨 보수할 수 있다. 하자 여부나 보수 범위를 두고 다툼이 계속된다면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 심사나 조정을 신청하는 방법이 있다.
신청은 우편과 방문뿐 아니라 온라인 하자관리정보시스템(adc.go.kr)으로도 할 수 있고, 위원회는 조정 신청을 받은 날부터 60일 이내에 조정안을 만들어야 한다. 사진과 접수 기록을 남겨두면 이 단계에서 근거로 쓰기 좋다.