미성년 자녀 명의 주택, 자금출처 이렇게 본다
미성년 자녀는 소득이 거의 없어 집을 사면 국세청이 취득 자금을 증여받은 것으로 추정하고 자금조달계획서를 통해 출처를 들여다본다. 증여로 처리하면 미성년 공제가 10년간 2천만원뿐이라 과세 부담이 크고, 빌려주는 방식은 적정이자와 실제 상환이 지켜져야만 인정된다. 거래 전에 자금 출처별 증빙과 신고 절차를 정리해 두면 편법증여 의심과 가산세를 줄일 수 있다.
미성년자가 집을 사면, 돈의 출처부터 본다
미성년 자녀 명의로 집을 사면 가장 먼저 걸리는 건 "그 돈이 어디서 났느냐"다. 소득이 거의 없는 미성년자는 자력으로 집값을 마련했다고 보기 어렵기 때문에, 국세청은 취득 자금을 증여받은 것으로 추정한다. 이 추정을 깨려면 자금의 출처를 납세자가 스스로 밝혀야 한다.
창구는 자금조달계획서다. 투기과열지구·조정대상지역 같은 규제지역 주택은 거래 금액과 상관없이, 비규제지역은 실거래가 6억원 이상이면 계약일로부터 30일 안에 내야 한다. 이 서류는 국토교통부를 거쳐 국세청으로 넘어가 소득·재산 자료와 대조된다. 내지 않으면 500만원 이하 과태료, 거짓으로 적으면 취득가액의 2%가 부과될 수 있다. 규제지역은 최근 몇 년 새 넓어졌으니, 계약 전 국토교통부 고시로 해당 여부부터 확인하는 게 순서다.
증여로 처리할 때: 공제는 2천만원
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자금을 증여로 신고한다면, 미성년 자녀에게 적용되는 증여재산공제는 10년간 2천만원에 그친다. 성년이 되면 5천만원이지만 미성년 구간에서는 절반도 안 된다. 이 공제는 돈을 주는 사람이 아니라 받는 사람 기준이어서, 부모가 각각 나눠 줘도 한도는 합산된다.
공제를 넘는 금액에는 과세표준 구간별로 세율이 붙는다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | - |
| 5억원 이하 | 20% | 1천만원 |
| 10억원 이하 | 30% | 6천만원 |
| 30억원 이하 | 40% | 1.6억원 |
예컨대 공제 후 과세표준이 2억원이면 20%를 적용하고 누진공제 1천만원을 빼 3천만원이 산출세액이 된다. 증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고해야 하고, 신고를 빠뜨리면 무신고 20%, 부정한 방법이면 40%의 가산세가 더 붙는다.
빌려주는 방식: 차용증만으로는 안 된다
"증여 말고 빌려주면 되지 않나" 하는 생각도 많다. 세법은 부모가 돈을 거저 빌려주면 그 이자만큼을 증여로 본다. 기준이 되는 적정이자율은 연 4.6%다. 이 4.6%로 계산한 이자와 실제로 받은 이자의 차액이 연 1천만원 미만이면 증여로 보지 않는데, 무이자로 빌려줄 경우 그 경계가 대략 2억 1,700만원이다. 그 아래라면 이자를 받지 않아도 증여세가 나오지 않는다는 뜻이다.
문제는 미성년 자녀에게는 이 '빌려주기'가 성립하기 어렵다는 점이다. 갚을 소득이 없는 미성년자와의 차용은 국세청이 실질을 따질 때 증여로 뒤집히기 쉽다. 차용증 한 장으로 끝이 아니라 이자를 실제로 이체하고 원금을 약정대로 갚은 흔적이 남아야 하며, 국세청은 이런 차용 관계를 정기적으로 사후관리한다. 상환 능력이 없는 명의자라면 차용 구조 자체가 설득력을 잃는다.
거래 전에 정리해 둘 것
결국 미성년 명의 매수는 돈이 어디서 왔는지를 숫자와 서류로 설명할 수 있느냐로 갈린다. 거래 전 다음을 미리 맞춰두면 편법증여 의심과 가산세를 줄일 수 있다.
- 자금 출처 분류: 증여분, 차용분, 자녀 본인 자금(세뱃돈·금융소득 등)을 금액별로 구분해 증빙을 모은다.
- 증여분 신고: 증여일 말일부터 3개월 안에 증여세를 신고하고, 공제 2천만원 초과분을 납부한다.
- 차용분 서류: 차용증과 이자 이체 내역, 상환 계획을 함께 갖춘다.
- 자금조달계획서: 규제지역 여부를 확인하고 계약 30일 안에 제출하되, 기재 내용과 증빙을 일치시킨다.
세율과 규제지역 지정은 바뀔 수 있다. 금액이 크다면 신고 전에 세무 상담으로 최신 기준을 한 번 더 맞춰보는 편이 안전하다.