목돈으로 집 살 때 자금출처, 계약 전 준비

집 살 때 '이 돈 어디서 났나'를 묻는 제도

복권에 당첨됐거나 상속·증여로 목돈이 생겨 내 집 마련을 떠올렸다면, 돈을 쓰기 전에 '출처를 설명할 수 있는가'부터 점검해야 한다. 주택을 사면 자금조달계획서를 내야 하기 때문이다. 투기과열지구 등 규제지역 주택은 금액과 관계없이, 그 밖의 지역도 실거래가 6억 원 이상이면 제출 대상이고, 계약일로부터 30일 이내에 어떤 돈으로 집값을 치르는지 적어 내야 한다. 내지 않으면 최대 500만 원의 과태료가 붙는다.

2026년 2월 서식이 개정되면서 요구 수준은 더 촘촘해졌다. 대출을 유형별로 나눠 금융기관명을 직접 적게 했고, 가상자산 매각대금이 독립 항목으로 들어갔다. 돈의 흐름을 흐릿하게 뭉뚱그리기 어려워진 셈이다. 계획서를 허위로 쓰면 그 자체로 국세청 자금출처조사의 단서가 된다.

소명하지 못하면 '증여'로 본다

RDNE Stock project

핵심은 상속세및증여세법 제45조다. 직업과 나이, 소득, 재산 상태로 볼 때 스스로 마련했다고 보기 어려운 취득자금은 증여받은 것으로 추정한다. 즉 소득이 뚜렷하지 않은 사람이 고가 주택을 사면, 입증 책임이 사실상 본인에게 넘어온다.

빠져나갈 여지가 아예 없는 건 아니다. 소명하지 못한 금액이 '취득가액의 20%'와 '2억 원' 중 적은 금액보다 작으면 증여추정에서 제외된다. 다만 이건 추정이 배제될 뿐, 증여가 아니라고 확정되는 건 아니다. 끝내 소명하지 못한 금액에는 증여세에 더해 무신고 가산세가 붙을 수 있다. 국세기본법은 일반적인 과소신고에 10%, 부정한 행위가 끼면 40%의 가산세를 매긴다.

돈의 출처마다 준비물이 다르다

같은 '목돈'이라도 출처에 따라 챙길 서류가 다르다.

출처	소명 핵심 자료	세금 포인트
복권 당첨금	당첨금 지급확인서	이미 원천징수돼 추가 세금 없음
상속	상속세 신고서, 분할협의서	상속세 신고·납부 내역이 출처
증여	증여세 신고서	신고된 증여만 출처로 인정

복권 당첨금은 받을 때 세금을 뗀 돈이다. 기타소득으로 분류돼 건당 200만 원 이하는 비과세, 그 위로 3억 원까지는 22%, 3억 원을 넘는 부분은 33%가 원천징수되어 지급된다. 그래서 수령 기관이 주는 지급확인서 한 장이 가장 깔끔한 소명 자료가 된다.

증여가 가장 신경 쓸 대목이다. 증여재산공제는 10년을 합산해 배우자 6억 원, 성년 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원까지다. 2024년 생긴 혼인·출산 증여공제로 결혼이나 출산 시점 전후에 직계존속에게 받는 돈은 1억 원을 추가로 비과세받을 수 있는데, 혼인과 출산을 합쳐 1억 원이 한도다. 중요한 건, 공제 범위 안이라 낼 세금이 0원이어도 신고는 해두는 게 낫다는 점이다. 신고된 증여만 나중에 자금 출처로 인정되기 때문이다.

계약서에 도장 찍기 전 점검 순서

움직이는 순서를 정해두면 실수가 준다.

먼저 집값을 기준으로 내 예금, 대출, 증여·상속·당첨금이 각각 얼마인지 구성표를 만들어 본다. 자금조달계획서 서식을 미리 연습한다고 보면 된다. 그다음 항목마다 증빙을 짝지어 둔다. 예금은 잔고증명, 대출은 승인서, 증여는 신고서, 당첨금은 지급확인서다.

증여받을 돈이 있다면 집을 사기 전에 증여세 신고부터 끝내는 게 순서다. 신고 없이 그 돈으로 덜컥 계약하면, 조사가 들어왔을 때 증여세에 가산세까지 얹혀 돌아온다. 마지막으로 소명이 애매한 금액이 20%·2억 원 기준을 넘는지 따져보고, 판단이 서지 않으면 계약 전에 세무사와 한 번 정리하는 편이 비용을 아끼는 길이다. 큰돈이 한꺼번에 들어왔을 때일수록, 세금이 0원이라도 흔적을 남겨두는 것이 미래의 보험이 된다.

출처

1. 자금조달계획서 허위신고땐 정밀 조사
2. 자금출처조사와 증여추정 소명 방법
3. 증여재산공제 한도 - 2026년 기준
4. 복권 당첨금 세금, 기타소득 원천징수