3.3% 프리랜서, 전월세 대출 소득 증명법

은행이 보는 건 통장 입금액이 아니라 '소득금액'

3.3%를 떼고 일하는 프리랜서가 전월세 대출에서 가장 먼저 부딪히는 벽은 소득 증명이다. 은행이 심사에 쓰는 소득은 통장에 찍힌 입금액이 아니라 세무 신고로 확정된 소득금액이기 때문이다.

3.3%는 소득세 3%와 지방소득세 0.3%를 미리 떼는 원천징수일 뿐 최종 세액이 아니다. 실제 소득은 다음 해 5월 종합소득세 신고에서 확정된다. 이때 잡히는 소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 뺀 금액이고, 은행은 바로 이 숫자를 연소득으로 인정한다. 그래서 경비를 넉넉히 잡아 세금을 아끼면, 그만큼 대출에서 인정받는 소득도 줄어든다. 절세와 대출 한도가 맞바꾸는 관계에 있다는 점을 먼저 이해해야 한다.

소득을 증명하는 세 갈래

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금융기관이 소득을 확인하는 방식은 크게 세 가지로 나뉜다. 어느 쪽을 쓰느냐에 따라 인정 금액이 달라진다.

구분	근거 자료	프리랜서에게
증빙소득	소득금액증명·원천징수영수증	가장 공신력, 기본
인정소득	건강보험료·국민연금 납부내역	증빙 부족 시 환산
신고소득	신용카드 사용액 등	보완 수단, 반영률 낮음

프리랜서의 출발점은 증빙소득이다. 소득금액증명과 사업소득 원천징수영수증이 여기에 해당한다. 신고 소득이 낮아 한도가 부족하면 건강보험료·국민연금 납부내역을 환산한 인정소득으로 보완할 수 있다. 다만 인정 비율과 상한은 금융사마다 차이가 커서, 같은 서류라도 은행에 따라 잡히는 금액이 다르다.

핵심 서류, 소득금액증명부터 챙겨라

소득금액증명은 국세청이 발급하는 서류로, 홈택스 민원증명 메뉴나 정부24에서 받을 수 있다. 금융기관과 보증기관이 가장 널리 인정하는 증빙이다.

주의할 점은 발급 조건이다. 신고가 끝난 연도만 조회되기 때문에, 3.3%를 떼였더라도 5월에 종합소득세를 신고하지 않으면 소득금액증명 자체가 나오지 않는다. 즉 신고를 거른 해는 은행에 보여줄 소득이 없는 셈이 된다. 프리랜서에게 종소세 신고는 세금 문제이자 곧 대출 자격 문제다.

신고 이력이 1년이 안 돼 서류가 얇다면, 최근 몇 달간 거래처에서 들어온 입금 내역을 담은 통장 사본으로 보완하는 방법이 있다. 전세자금대출은 대부분 보증기관 보증을 끼기 때문에 신용점수가 낮으면 소득과 별개로 보증이 막힐 수 있다는 점도 함께 봐야 한다.

대출과 청약은 소득을 반대로 본다

같은 소득금액증명이라도 쓰임에 따라 유불리가 갈린다. 대출은 신고 소득이 높을수록 한도가 늘어 유리하다. 반대로 공공분양 특별공급 같은 청약의 소득요건은 기준 소득을 넘으면 자격에서 탈락한다. 절세를 위해 소득을 낮게 신고하면 청약에는 유리하지만 대출에는 불리해지는 상충이 생긴다.

이 조건이라면 판단 기준은 분명하다. 내 집 마련에서 대출 한도가 급하면 종소세를 성실히 신고해 소득금액을 충분히 쌓아두는 쪽이 현실적이다. 반대로 청약 소득요건이 빠듯한 구간이라면 신고 시점에 두 목표가 충돌하지 않는지 미리 따져봐야 한다.

계약 전 준비할 서류 체크리스트

전월세 계약서에 도장을 찍기 전, 다음을 미리 갖춰두면 대출 상담이 수월하다.

• 최근 2개 연도 소득금액증명
• 사업소득 원천징수영수증(거래처별 지급명세서)
• 종합소득세 신고서와 납부확인서
• 최근 6~12개월 통장 입금 내역
• 건강보험료·국민연금 납부확인서(인정소득 대비용)
• 위촉계약서나 용역계약서

서류는 발급일 기준 유효기간을 두는 곳이 많으니 신청 직전에 떼는 편이 안전하다. 무엇보다 상품마다 인정하는 서류와 반영 비율이 다르므로, 계약 전에 거래 은행이나 보증기관에 내 소득이 얼마로 잡히는지 먼저 확인하는 것이 순서다.

출처

1. 프리랜서 3.3% 원천징수와 종소세 신고 - 세무법인청년들
2. 프리랜서 소득증명, 대출과 전세자금 통과하는 법 - 두들
3. 프리랜서 전세대출 심사 통과 전략 - houseinfo