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판교·동탄 5배, 지금 신도시엔 안 통하는 것

판교·동탄 초기 단지는 분양가의 다섯 배 안팎까지 올랐고(2026년 7월 거래 기준), 그 배경엔 자족 일자리·교통 개통·낮은 진입가와 상승장이 겹쳐 있었다. 일자리와 교통 개통이라는 상승 원리는 지금 신축 신도시에도 통하지만, 이미 높아진 분양가와 달라진 유동성 환경은 그대로 복제되지 않는다. 자족 일자리의 실체와 교통 개통 시점, 진입 분양가의 적정성을 따져 과거의 5배 상승률을 기본값으로 삼지 말아야 한다.