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재개발 청약, 관리처분 넘긴 구역부터 보라
재개발 구역의 일반분양은 착공 이후에야 진행되므로 조합설립·관리처분 단계에서는 청약할 대상 자체가 없다. 그래서 무주택 청약자에게 중요한 건 구역이 어느 단계에 있느냐이고, 관리처분인가를 넘겼는지가 일반분양까지 남은 기간과 사업 안정성을 가르는 분기점이다. 관심 구역의 관리처분인가 고시일, 이주·철거 진행 여부, 공사비 갈등 유무를 확인하면 일반분양 시점과 지연 위험을 어느 정도 가늠할 수 있다.
구청장 인허가권, 청약 물량 늘어날까
정부·여당이 500세대 이하 소규모 재개발·재건축의 인허가권을 구청장에게 넘기고 조기 착공에 인센티브를 주겠다고 밝혔다. 서울시 심의 두 단계를 자치구로 옮겨 절차를 앞당기려는 것이지만, 소규모 사업이라 곧바로 청약 물량이 크게 늘어나는 것은 아니다. 청약 대기자는 개별 분양 공고에서 사업 방식과 일반분양 세대수, 착공 일정을 확인해 정책 효과가 실제로 닿았는지 가늠하는 것이 낫다.
갈현1구역, 진입 판단은 시세보다 '단계'를 봐야 한다
갈현1구역은 2022년 5월 관리처분계획인가를 받은 은평구 최대 재개발로, 총 4,116가구에 시공사는 롯데건설이다. 관리처분안 비례율이 98.48%로 100%를 밑돌아 조합원 분담금 부담이 있고, 학교부지와 조합 내부 갈등으로 실제 사업이 지연된 이력도 있다. 진입 여부는 매물 프리미엄보다 현재 사업 단계와 확정된 비용을 서류로 확인한 뒤 판단해야 한다.