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실거주 안 한 집, 양도세 비과세 따지는 순서
1세대 1주택 비과세는 세대 주택 수, 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역 여부, 양도가액 12억원을 차례로 통과해야 인정된다. 취득할 때 조정대상지역이던 집은 실거주 2년을 못 채우면 비과세를 받지 못하고, 12억원을 넘는 고가주택은 거주 여부에 따라 장기보유특별공제가 최대 80%에서 30%로 줄어든다. 취득일과 조정지역 지정 여부, 실거주 입증 자료, 처분기한을 매도 전에 확인하고 금액이 큰 경우는 세무사와 상담하는 편이 안전하다.
집값 모으는 ISA, 원금은 빼도 혜택은 남는다
ISA는 연 2천만원·최대 1억원까지 넣고 일반형 200만원(서민형 400만원)까지 수익이 비과세이며, 초과분도 9.9%로 분리과세된다. 15.4% 과세와 금융소득종합과세가 적용되는 일반 계좌와 달리 세후 수익이 커지지만, 혜택을 온전히 받으려면 3년 의무가입을 채워야 한다. 계약금이 3년 안에 필요한지, 원금만 중도인출할지, 만기 자금을 연금계좌로 넘길지를 가입 전에 따져봐야 한다.
1주택 양도세, 보유·거주·12억 요건부터 확인
1세대 1주택 양도세 비과세는 자동이 아니라 보유 2년, 조정대상지역이면 거주 2년, 양도가액 12억원 이하 요건을 모두 채워야 적용된다. 갈아타기는 일시적 2주택 특례로 종전 주택을 원칙 3년 안에 팔면 비과세가 유지되지만, 2026년 10월 1일부터 두 집이 모두 조정대상지역이면 처분 기한이 2년으로 줄어든다. 매도 시점을 잡기 전에 보유·거주 기간, 12억 여부, 두 집의 조정지역 여부를 확인하는 것이 먼저다.