판교·동탄 5배, 지금 신도시엔 안 통하는 것
판교·동탄 초기 단지는 분양가의 다섯 배 안팎까지 올랐고(2026년 7월 거래 기준), 그 배경엔 자족 일자리·교통 개통·낮은 진입가와 상승장이 겹쳐 있었다. 일자리와 교통 개통이라는 상승 원리는 지금 신축 신도시에도 통하지만, 이미 높아진 분양가와 달라진 유동성 환경은 그대로 복제되지 않는다. 자족 일자리의 실체와 교통 개통 시점, 진입 분양가의 적정성을 따져 과거의 5배 상승률을 기본값으로 삼지 말아야 한다.
유동성 풀리면 집값 오를까, 지금 사도 될지 점검
시중 통화량(M2)이 최근 1년여 만에 약 250조 원 늘며 집값 상승 우려가 커졌지만, 지금은 연 3%대 금리와 강화된 대출 규제가 함께 작용한다. 유동성은 집값을 밀어 올리는 한 축일 뿐이어서 금리·공급·대출 한도를 같이 봐야 방향을 읽을 수 있고, 전문가 전망도 상승 확산과 조정으로 엇갈린다. 매수 결정 전 통화량과 금리, 지역별 흐름, 내 대출 한도와 상환 여력을 순서대로 점검하면 된다.
계약 전 등기부등본, 보증금 지키는 확인 순서
전월세·매매 계약 전에는 등기사항증명서(옛 등기부등본)를 떼 표제부·갑구·을구에서 집 정보, 실소유자, 선순위 채권을 순서대로 확인해야 한다. 열람은 700원, 발급은 1,000원이면 되고 소유자 동의도 필요 없어, 이 작은 절차가 보증금을 지키는 첫 방어선이 된다. 계약 전뿐 아니라 잔금일에 한 번 더 떼어 근저당·압류가 새로 붙었는지, 신탁이나 가압류 같은 위험 신호가 없는지 확인하는 것이 핵심이다.
분당 재건축 특별정비 지정, 실거주자 판단 기준
분당은 올해 1월과 9월 두 차례에 걸쳐 선도지구와 2차 단지를 특별정비구역으로 지정하며 재건축에 속도를 내고 있다. 지정은 호가를 끌어올리지만 분담금과 이주, 입주 시점은 아직 확정되지 않은 출발선 단계다. 당장 살 집이 급한 무주택자에게는 적합도가 낮은 만큼, 실거주 가능 시점과 분담금 감당 여력, 현재 사업 단계를 먼저 확인해야 한다.
집 앞 공원, 계약 전에 바뀔 수 있는 땅인지 보는 법
택지지구의 공원용지도 행정절차를 거치면 업무·상업 등 다른 용도로 바뀔 수 있고, 고덕강일지구에서는 근린공원 용지가 자족기능시설용지로 변경됐다. 변경 검토부터 승인까지 2년 넘게 걸리는 동안 관련 정보가 토지이음과 시·구청 공고에 드러나므로 계약 전에 미리 읽어낼 수 있다. 집 앞이 공원으로 표시돼 있어도 용도지역과 지구단위계획 편입 여부, 변경 열람공고 이력을 직접 확인해야 한다.
서울 86주 상승인데 강남은 왜 떨어지나
서울 아파트값은 9월 넷째 주 기준 0.09% 올라 86주 연속 상승으로 역대 최장 기록을 세웠지만, 같은 주 강남구는 0.56% 떨어지는 등 지역별로 방향이 엇갈렸다. 강남·용산의 약세는 장기보유특별공제 축소를 앞둔 매물 증가가 배경으로, 서울 평균 상승률 한 줄로는 내가 사려는 동네를 판단할 수 없다. 한국부동산원 주간동향에서 구 단위 변동률과 최근 몇 주 추세, 거래량을 함께 확인하는 것이 핵심이다.
의왕청계2 A1 청약 전 확인할 5가지
10월 13~15일 접수하는 의왕청계2 A1 청약은 매매 분양이 아니라 신혼희망타운 내 행복주택(공공임대)이며 분양전환도 되지 않는다. 신청 대상은 신혼부부·예비신혼부부·한부모가족으로 좁고, 보증금 약 1억7,500만 원에 월세 68만 원대이며 보증금을 올리면 월세를 낮출 수 있다. 소득·자산 기준과 임대 조건, 교통을 공고문으로 확인한 뒤 접수하는 것이 안전하다.
이사 서류, 정부24로 되는 것과 안 되는 것
전입신고와 확정일자, 건축물대장, 주민등록등본은 정부24에서 온라인으로 처리되지만 등기부등본은 대법원 인터넷등기소, 부동산·금융용 인감증명서는 주민센터 방문이 필요하다. 계약 전 검증용과 이사 후 신고용으로 서류를 나눠 순서대로 처리하면 헛걸음을 줄일 수 있다. 최근 정부24 해킹으로 개인정보 유출이 확인된 만큼 계정 비밀번호와 발급 서류의 주민번호 관리에도 주의해야 한다.
같은 84㎡, 분담금이 단지마다 다른 이유
재건축 조합원 분담금은 '조합원 분양가 - 권리가액' 공식으로 정해지고, 권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 계산된다. 같은 전용 84㎡를 받아도 내 종전자산 평가액과 단지의 비례율, 공사비에 따라 금액이 크게 달라져 서울에서는 억 단위 차이가 난다. 매수 전에는 감정평가서와 관리처분계획, 비례율, 추정·확정 분담금 차이를 조합 서류로 직접 확인해야 한다.
입주 후 하자 발견, 청구 순서와 종류별 기한
입주 뒤 하자는 관리사무소가 아니라 집을 공급한 사업주체(공공주택은 LH 등)에 청구해야 하며, 사업주체는 청구받은 날부터 15일 안에 보수하거나 보수계획을 서면으로 알려야 한다. 담보책임기간은 마감공사 2년부터 내력구조부 10년까지 공사 종류별로 다르므로 해당 기간을 넘기기 전에 청구해야 한다. 보수가 미뤄지면 하자보수보증금 직접 보수나 하자심사·분쟁조정위원회 신청으로 넘어갈 수 있다.
사전점검, 하자 남기는 법이 보수를 가른다
LH 사전점검일에 지적한 하자는 사업주체가 입주 전(중대하자는 사용검사 전)까지 고쳐야 하는 법적 대상이 된다. 세대당 평균 하자가 13.3건까지 오르고 마감 부실이 국감까지 간 상황이라 이날의 기록이 곧 보수 청구서 역할을 한다. 위치와 증상을 특정하고 사진을 붙였는지, 재현 가능한 하자를 우선 남겼는지가 실제 보수 여부를 좌우한다.
일시적 2주택 처분기한 2년, 언제부터 어떻게 세나
정부가 조정대상지역 일시적 2주택 양도세 특례의 종전 주택 처분기한을 3년에서 2년으로 줄여 10월 1일부터 시행한다. 2년은 2026년 8월 4일 이후 새 집을 취득하고 10월 1일 이후 종전 집을 파는 경우에 적용되며, 기한은 신규 주택 취득일부터 센다. 취득 시점이 2년과 3년을 가르므로 계약 전에 취득일과 지역 요건을 확인해야 한다.
새 집 계약 전, 기존 집 매도 일정부터 역산하기
조정대상지역 일시적 2주택자의 처분기한이 2026년 10월 1일부터 3년에서 2년으로 줄어 종전 집을 팔 시간이 짧아졌다. 새 집을 먼저 계약하면 취득일부터 2년 안에 기존 집을 팔아야 비과세를 지킬 수 있으므로, 매수 전에 매도 시나리오를 먼저 세워야 한다. 매도가 늦어질 때는 가격 조정, 잔금 시기 미루기, 선매도 중 어느 쪽 손실이 작은지 따져 결정하면 된다.