전세사기 최소보장제, 내 보증금 얼마 받나
전세사기 보증금 최소보장제가 2026년 11월 13일 시행돼, 경·공매 후에도 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치는 전세사기피해자에게 그 부족분을 국가가 보전한다. 최소지원금은 보증금의 3분의 1에서 배당금·경매차익 등 이미 회수한 금액을 뺀 나머지여서, 보증금 1억5000만 원에 3000만 원을 회복했다면 2000만 원을 추가로 받아 5000만 원까지 채우게 된다. 신청 전에는 전세사기피해자 결정 여부와 선지급·최소지원금 신청 시점, 결정문·배당표 등 제출 서류를 미리 확인해야 한다.
보증금의 '3분의 1'이 보장선이다
경·공매가 끝났는데도 돌려받지 못한 보증금이 남았다면, 2026년 11월 13일부터 시행되는 전세사기 보증금 최소보장제가 마지막 보전 수단이 될 수 있다. 다만 제도의 이름 때문에 보증금 전액을 돌려준다고 오해하기 쉬운데, 국가가 보장하는 기준선은 임차보증금의 3분의 1이다.
지원 대상은 전세사기특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 임차인이다. 신탁사기 같은 무권계약 피해자도 포함된다. 피해주택의 경·공매가 끝난 뒤에도 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때, 그 부족분을 채워 주는 구조다. 피해자 결정을 아직 받지 않았다면 이 제도 신청 이전에 그 절차부터 밟아야 한다.
내 부족분이 정해지는 순서
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지급액은 정해진 계산식을 따른다. 먼저 보증금의 3분의 1을 최소보장금으로 잡는다. 여기서 이미 회수한 금액을 뺀 나머지가 실제로 받는 최소지원금이다. 회수액에는 경·공매 배당금, 보증금 반환채권 변제금, 경매차익, 임대료 지원액이 모두 들어간다.
숫자로 보면 분명해진다. 보증금이 1억5000만 원이면 최소보장금은 5000만 원이다. 경매 배당금으로 2000만 원, 경매차익으로 1000만 원을 이미 회복했다면 회수액은 3000만 원이다. 최소보장금 5000만 원에서 3000만 원을 빼면 2000만 원이 남고, 이 금액을 추가로 받아 결국 5000만 원까지 회복하게 된다.
여기서 알 수 있는 점이 하나 있다. 경·공매에서 이미 많은 금액을 돌려받았다면 추가 지원은 줄어들거나 없을 수 있다. 최소보장제는 3분의 1 선까지 끌어올리는 제도이지, 그 위로 더 얹어 주는 제도가 아니다.
선지급과 최소지원금, 신청 시점이 다르다
제도는 두 갈래로 나뉜다. 경·공매가 모두 끝나기를 기다리기 어려운 피해자를 위해 선지급-후정산 방식이 있다. 선지급금은 피해주택이 LH에 매입되거나 처분되기 전에 신청할 수 있다. 먼저 받고 나중에 회수금으로 정산하는 방식이다.
반면 최소지원금은 회복액이 확정된 뒤에 신청한다. 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 끝난 후, 그 외에는 피해주택 처분 절차가 완료된 후에 신청할 수 있다. 내 상황이 어느 쪽인지에 따라 신청 가능한 시점이 달라지므로, 먼저 이를 확인해야 한다.
신청을 받으면 LH는 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지한다. 사정이 있으면 30일 한 차례 연장될 수 있다. 결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있다.
신청 전 확인할 체크리스트
신청 전에 다음을 준비하고 점검해 두면 절차가 매끄럽다.
- 전세사기피해자 결정문을 받았는지 먼저 확인한다. 이것이 전제조건이다.
- 제출 서류를 모은다. 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류가 기본이다.
- 내가 선지급 대상인지, 처분 완료 후 신청하는 최소지원금 대상인지 구분한다.
- 지금까지 회수한 금액(배당금·경매차익 등)을 정리해 보증금의 3분의 1과 비교한다. 부족분이 있어야 지원 대상이 된다.
- 결정 통지 후 이의신청 기한이 30일이라는 점을 기억해 둔다.