전세금 오를 때, 세입자 보증금 지키는 순서

왜 전세가 다시 오르나

전세 시장의 압박은 공급에서 온다. 부동산R114 집계로 2026년 서울 아파트 입주 물량은 1만8880세대로, 2025년 3만2370세대보다 41.7% 줄어들 전망이다. 2022~2023년 금리 인상기에 착공이 위축된 결과가 지금 입주 물량 감소로 나타나는 구조다.

여기에 매매를 누르는 대출 규제가 겹친다. 집을 사려던 수요가 전세로 돌아서면서 전셋값을 밀어 올린다. 주택산업연구원은 2026년 전국 전셋값이 2.8%, 한국건설산업연구원은 4.0% 오를 것으로 봤다. 두 기관 모두 입주 물량 부족을 공통 원인으로 꼽았다. 규제의 직접 사정권에서 비켜 있는 중저가 주택도 이 수요 이동과 매물 감소에서 자유롭지 않다.

재계약 증액 요구, 이 순서로 대응한다

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집주인이 전세금을 올려달라고 할 때 먼저 떠올릴 카드는 계약갱신청구권이다. 임차인이 이 권리를 행사하면 보증금·월세 증액은 5% 이내로 제한된다. 보증금 3억 원이라면 최대 1,500만 원까지만 올릴 수 있고, 갱신 뒤 보증금 상한은 3억1,500만 원이다.

주의할 점이 있다. 5% 상한은 '갱신청구권을 행사한 경우'에만 적용된다. 집주인과 그냥 합의해 다시 계약하거나, 계약서를 새로 쓰는 신규 계약 형태라면 이 상한이 걸리지 않는다. 갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있으니, 이번에 쓸지 다음 계약 때 아낄지 따져봐야 한다.

증액에 합의했다면 절차도 챙긴다. 5%를 넘는 요구는 거절할 수 있고, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 거칠 수 있다. 증액분에 대해서는 새 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받아야 그 돈에 대한 우선변제권이 생긴다.

보증금이 모자랄 때: 대출과 반전세 비교

올려줄 돈이 부족하면 길은 두 갈래다. 전세대출을 늘리거나, 일부를 월세로 돌려 반전세로 바꾸는 것이다.

구분	전세대출 증액	반전세 전환
초기 목돈	추가 대출로 마련	덜 필요
매달 부담	대출이자	월세
변동 위험	금리에 따라 변동	비교적 일정

어느 쪽이 유리한지는 대출 금리와 전월세전환율을 비교하면 보인다. 전환율은 법으로 '한국은행 기준금리 + 2%포인트'와 연 10% 중 낮은 값을 상한으로 둔다. 기준금리를 2.5%로 보면 상한은 4.5%다. 예를 들어 부족분 5,000만 원을 월세로 돌릴 때 전환율 4.5%를 적용하면 월세는 약 18만7,500원(5,000만 원 × 4.5% ÷ 12)이 된다. 이 월세가 같은 돈을 대출받아 내는 이자보다 비싸면 대출이, 싸면 반전세가 유리한 셈이다. 계약 시점의 실제 기준금리는 한국은행 공시로 확인해야 한다.

보증금 안전, 이것부터 점검한다

전세금을 올리든 유지하든, 돌려받을 수 있는지가 먼저다. 다음을 확인한다.

• 등기부등본에서 근저당 등 선순위 채권을 확인한다. 선순위 채권과 내 보증금을 더한 금액이 집값에 가까울수록 위험하다.
• 대항력과 확정일자를 갖춘다. 집을 인도받고 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 받아야 경매가 열렸을 때 우선변제권이 선다.
• 보증금을 올렸다면 증액된 계약서로 확정일자를 다시 받는다. 이걸 놓치면 늘어난 보증금은 보호받지 못한다.
• 전세보증금반환보증 가입 여부를 따진다. 대항력·확정일자가 있어도 보증은 자동이 아니며, 주택가액과 선순위 채권을 함께 심사한다.

중저가 전세라고 안전한 건 아니다. 오히려 매매가와 전세가의 차이가 작은 집일수록, 집값이 조금만 내려도 보증금이 집값을 넘어서는 '깡통전세'가 되기 쉽다. 금액이 크지 않아도 등기부와 시세 확인은 똑같이 필요하다.

출처

1. 서울 2026년 입주 물량 41.7% 급감
2. 집값 2% 오르고 전세는 5% 뛴다 — 2026년 주택시장 전망
3. 주택임대차보호법 5%룰, 계약갱신청구권 사용 시 적용
4. 전월세전환율 법정 상한과 전세·월세 전환 계산법
5. 확정일자와 대항력, 둘 다 있어야 보증금이 보호된다