재건축 이주, 옆 동네 전세가 먼저 마르는 이유

이주가 시작되면 전세 물량부터 마른다

재건축에서 세입자가 가장 먼저 체감하는 변화는 매매가가 아니라 전세 매물의 실종이다. 이주가 시작되면 수천 가구가 짧은 기간에 인근에서 살 집을 찾는다. 공급은 그대로인데 수요만 몰리니 전세 매물이 빠르게 줄고 호가가 오른다.

목동 사례가 규모를 보여준다. 목동신시가지는 약 5만 가구이고, 사업 가시권에 든 6개 단지의 잠재 이주 물량만 1만 1천여 가구다. 시기가 겹치면 2만~3만 가구가 동시에 쏟아질 수 있다는 전망도 나온다. 본격적인 이주 전인데도 부동산 플랫폼 아실 집계에서 양천구 전세 매물은 1년 전보다 약 29% 줄었고, 구로구와 금천구는 각각 60%, 67% 급감했다. 매물이 먼저 반응한 것이다.

다만 모든 지역이 같지는 않다. 둔촌주공 이주 때는 인근 송파 헬리오시티의 대규모 입주 물량이 수요를 상당 부분 흡수했다. 근처에 새 아파트 입주가 겹치는 단지라면 충격이 덜하다.

영향은 '공고 → 이주 기간 → 철거' 순서로 온다

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이주의 파급은 어느 날 갑자기 오지 않는다. 조합의 이주 공고와 이주비 조건이 확정되는 시점부터 신호가 시작되고, 정해진 이주 기간(보통 6개월 안팎) 동안 실제 수요가 집중된다. 이 구간이 전셋값이 가장 출렁이는 시기다.

그래서 세입자는 관심 단지의 사업 단계를 미리 봐 둘 필요가 있다. 통합심의 통과, 시공사 선정, 관리처분계획 인가 같은 단계가 이주 시점을 가늠하는 지표다. 목동6단지가 2027~2028년 첫 이주를 목표로 한다는 식의 일정이 공개되면, 그 1~2년 전부터 인근 전세를 알아보는 것이 현실적이다.

갱신이라면, 5% 상한은 '청구권'을 써야 지켜진다

이미 살고 있는 집이 이주 영향권이라면 집주인이 보증금을 크게 올리려 할 수 있다. 이때 방어선은 계약갱신청구권이다. 주택임대차보호법은 임차인이 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있게 하고, 이 경우 증액을 직전 보증금의 5% 이내로 제한한다.

핵심은 이 5% 상한이 '갱신청구권을 행사했을 때'만 적용된다는 점이다. 그냥 집주인과 새로 합의해 재계약하면 상한이 걸리지 않는다. 권리는 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하고, 이 기간을 놓치면 권리 자체가 사라질 수 있다. 집주인이나 그 직계존비속의 실거주를 이유로는 갱신을 거절할 수 있으니, 거절 사유가 실거주라면 이후 실제 거주 여부를 확인해 둘 만하다. 증액에 합의했다면 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 새로 받아야 늘어난 보증금까지 우선변제권이 유지된다.

계약 전 확인할 서류와 보증금 보호 장치

이주 수요로 급하게 집을 구할수록 서류 확인을 건너뛰기 쉽다. 계약 전 최소한 다음은 직접 확인하는 것이 안전하다.

• 등기부등본: 근저당 등 선순위 채권 금액을 확인한다. 선순위 채권과 내 보증금의 합이 집값에 육박하면 위험 신호다.
• 건축물대장: 주거용인지, 위반건축물 표시가 없는지 본다. 위반건축물은 보증보험 가입이 막힐 수 있다.
• 전입신고와 확정일자: 입주 당일 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 경매·공매 시 후순위보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권이 선다.

보증보험도 챙기자. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하 계약이 대상이고, 전세금과 선순위 채권의 합이 집값의 90% 이내여야 가입이 수월하다. 한도를 넘으면 SGI서울보증 상품이 대안이 된다. 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하면 집을 고르는 기준 자체가 달라진다. 갱신이라면 청구권 행사 시기를, 새 계약이라면 서류 확인 날짜를 달력에 먼저 표시해 두는 편이 안전하다.

출처

1. 목동 재건축 속도전에…2만 가구 이주 서남권 전세난 뇌관 되나
2. 계약갱신청구권 2+2 행사법과 5% 상한 (주택임대차보호법)
3. 전세보증금 반환보증(HUG) 가입 조건과 보증료, 신청 방법