세 주고 다른 데 살면 종부세 공제 얼마
더불어민주당은 11월 8일 거주·비거주 1주택의 종부세 기본공제를 모두 14억원으로 통일하자고 정부에 요구했다. 현재 확정 방향은 실거주 14억원·비거주 12억원이라 집을 세 주고 다른 곳에 사는 비거주 1주택자는 실거주자보다 공제가 2억원 적다. 아직 국회 심의가 남았으니 과세기준일 6월 1일 기준 내 집이 어느 쪽인지와 심의 결과를 확인해야 한다.
공제가 '실거주냐 비거주냐'로 갈리기 시작했다
종합부동산세 1주택 공제는 지금까지 거주 여부를 따지지 않았다. 공시가격 12억원까지는 실제로 살든, 세를 주고 다른 곳에 살든 똑같이 공제했다.
이 틀이 2026년 세제개편안에서 흔들렸다. 정부는 8월 3일 발표에서 실거주 1주택의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리고, 비거주 1주택은 9억원으로 낮추는 안을 내놨다. 실거주자는 더 깎아 주고, 세를 준 집은 더 물리겠다는 방향이었다.
비거주 1주택자의 반발이 이어지자 정부는 물러섰다. 9월 1일 국무회의 수정안에서 비거주 공제를 9억원이 아니라 현행 12억원으로 유지하기로 했다. 그래서 지금 확정 방향은 실거주 14억원, 비거주 12억원이다.
세 주고 다른 데 사는 집주인은 지금 어떻게 되나
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집 한 채를 전월세로 내주고 본인은 다른 집에 사는 사람은 이 구도에서 비거주 1주택자에 해당한다.
현재 확정 방향대로라면 이들의 공제는 12억원으로, 지금과 같다. 당초 9억원으로 낮추려던 안은 철회됐으니 세 부담이 바로 늘어나는 상황은 아니다. 다만 실거주자가 14억원으로 올라가는 만큼, 같은 1주택이어도 공제 혜택에서 2억원 차이가 생긴다.
여기에 민주당이 끼어들었다. 박성준 수석대변인은 11월 8일 고위당정협의회 뒤 브리핑에서 거주·비거주를 나누지 말고 모두 14억원으로 통일하자고 정부에 요구했다. 한정애 사무총장 쪽에서 "거주와 비거주를 나누지 않았으면 좋겠다"는 의견이 나왔다는 것이다. 이 요구가 받아들여지면 세 준 집주인의 공제도 14억원으로 올라 실거주자와 같아진다.
이 움직임의 배경에는 선거가 있다. 개편안은 2027년부터 적용돼 그해 12월 종부세 고지서로 나타나는데, 그 체감이 2028년 4월 총선과 맞물린다는 계산이다. 서울 지역 민주당 의원들도 11월 5일 모임에서 비거주 공제를 14억원으로 높이자는 의견이 다수였던 것으로 전해졌다.
내 집이 실거주인지 비거주인지 가르는 기준
관건은 과세기준일이다. 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 그날의 소유·거주 상태를 보고 부과한다.
6월 1일 현재 그 집에 본인이 실제로 살고 있으면 실거주, 세를 주고 본인은 전월세나 다른 집에 있으면 비거주로 갈린다. 그래서 같은 집이라도 올해와 내년의 거주 상태에 따라 적용 공제가 달라질 수 있다.
이사를 앞둔 사람은 날짜 관리가 특히 중요하다. 파는 집과 사는 집, 전입신고 시점이 6월 1일을 어떻게 지나느냐에 따라 그해 과세 기준이 달라진다. 잔금과 전입 시점을 기준일 전후 어디에 두느냐가 실거주 인정 여부를 가를 수 있다.
주의할 점이 하나 있다. 2026년 개편에서 말하는 '실거주'를 어떤 요건으로 판정할지, 거주 기간 같은 세부 기준은 공개된 확정안에서 아직 분명하게 드러나지 않았다. 세부 요건은 시행령과 국세청 안내로 확정될 사안이라, 경계선에 있는 경우라면 그 내용을 따로 확인해야 한다.
아직 확정이 아니다
지금 나온 것은 정부안과 당의 요구일 뿐 법으로 굳은 상태가 아니다. 세제개편안은 국회 심의를 거쳐야 하고, 실거주 14억·비거주 12억으로 갈지, 민주당 요구대로 14억으로 통일될지는 심의 결과에 달렸다. 정부가 추가 요구를 받으면 실거주 우대 원칙이 흔들린다는 지적도 있어, 결론을 지금 단정하기 어렵다.
공제액만 세금을 정하는 것도 아니다. 이번 개편에는 1주택 공정시장가액비율을 60%에서 70%로 올리고 일부 과세표준 구간의 세율을 높이는 내용도 함께 들어 있다. 공제가 2억원 오르더라도 다른 항목이 세액을 끌어올릴 수 있어, 공제 숫자 하나만 보고 세 부담을 가늠하면 어긋날 수 있다.
확정 전까지 확인할 것
지금 단계에서 세 준 집주인이 챙겨 둘 항목은 다음과 같다.
- 내 집 공시가격이 12억~14억 선을 넘는지부터 확인한다. 그 밑이면 이번 논쟁과 직접 관련이 없다.
- 과세기준일인 6월 1일 기준으로 내 집이 실거주인지 비거주인지 가린다.
- 국회 심의에서 비거주 공제가 12억으로 가는지, 14억으로 통일되는지 결과를 지켜본다.
- 공제뿐 아니라 공정시장가액비율과 세율 변경까지 묶어서 세액을 본다.
- 이사나 매매 계획이 있으면 6월 1일 기준 소유·전입 상태를 미리 점검한다.
세를 주고 있다는 이유만으로 올해 당장 세금이 뛰는 것은 아니다. 다만 실거주자와의 공제 격차가 생기느냐, 그마저 통일되느냐는 국회에서 갈린다. 고지서가 아니라 심의 경과를 먼저 챙겨 두는 편이 낫다.