산본 거래 2배, 매수 전 확인할 것

거래는 산본, 가격은 분당... 숫자부터 보자

지난 1년간 산본 아파트 거래량이 두 배 넘게 뛰었다. 다만 거래가 늘었다는 사실만으로 매수를 결정하면 곤란하다. 거래 급증의 상당 부분은 재건축 기대보다 규제를 피한 풍선효과에 가깝고, 같은 기간 가격 상승폭은 거래량 증가폭에 비하면 훨씬 완만했기 때문이다.

비규제라는 한 가지 이유

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직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 자료에 따르면(2026년 11월 발표), 2025년 11월부터 2026년 10월까지 산본 아파트는 3,190건 거래돼 직전 1년(1,532건)보다 108.2% 늘었다. 1기 신도시 다섯 곳 중 증가율 1위다. 중동이 83.8%, 일산이 34.0%로 뒤를 이었다.

반대로 분당은 41.0% 줄었고 평촌도 2.5% 감소했다. 거래가 갈린 기준은 규제다. 2025년 10·15 대책으로 분당과 평촌은 규제지역이자 토지거래허가구역으로 묶였고, 산본·중동·일산은 빠졌다. 토지거래허가 대상 아파트는 원칙적으로 실거주 의무가 붙어 전세를 끼고 사는 갭투자가 막힌다. 규제를 피한 비규제 지역으로 매수세가 옮겨간 전형적인 풍선효과인 셈이다.

거래량과 가격은 다른 이야기다

문제는 거래가 두 배로 늘어도 가격이 그만큼 오르지는 않았다는 점이다. 산본의 3.3㎡당 중위 매매가는 2,152만 원에서 2,330만 원으로 8.3% 오르는 데 그쳤다. 거래량 증가율(108%)에 견주면 가격 움직임은 조용한 편이다.

오히려 거래가 41% 줄어든 분당의 중위가는 5,224만 원에서 7,081만 원으로 35.5% 뛰었다. 규제로 거래는 묶였지만 호가는 오른 것이다. 거래량은 '얼마나 많이 팔렸나'를, 시세는 '얼마에 팔렸나'를 보여준다. 거래가 활발하니 지금이 싸게 살 기회라는 공식은 성립하지 않는다. 산본에서 눈여겨볼 지표는 거래 건수보다 단지별 실거래가 흐름과 호가·실거래 사이의 간격이다.

선도지구는 어디까지 왔나

가격을 실제로 끌어올린 변수는 재건축 선도지구 여부다. 산본에서 선도지구인 9-2구역과 11구역은 1년간 14.9% 올라, 선도지구가 아닌 1990년대 준공 단지(7.9%)의 두 배 가까이 상승했다.

진행 속도도 산본이 앞선 편이다. 2024년 11월 정부가 1기 신도시 13개 구역, 3만6천 가구를 선도지구로 지정했다. 산본 9-2·11구역은 2025년 6월 LH가 예비사업시행자로 지정됐고, 10월 정비계획 입안 제안서를 군포시에 냈다. 주민 동의율은 60~70%대로 요건(50%)을 넘겼다. 다만 정식 사업시행자 지정과 시공사 선정은 2026년 과제로 남아 있고, 사업시행계획 인가는 아직 확인되지 않는다. 착공 시점도 정부가 제시한 2027년과 LH가 내건 2029년으로 전망이 엇갈린다.

사기 전 확인할 것

재건축 기대로 매수를 고민한다면, 단지가 지금 어느 단계에 있는지부터 확인하는 게 순서다.

• 선도지구·특별정비구역인가: 같은 산본이어도 선도지구와 비선도지구의 1년 상승률은 두 배 가까이 벌어졌다.
• 사업시행자·시공사가 정해졌는가: 산본 9-2구역처럼 예비사업시행자 지정까지 간 곳과 동의서를 모으는 단계인 곳은 사업 속도가 다르다.
• 자금 계획은 보수적으로: 산본·일산·중동은 토지거래허가 대상이 아니라 실거주 의무가 없지만, 재건축은 착공·입주까지 수년이 걸리고 분담금이 추가로 든다.
• 호가가 아닌 최근 실거래가로 판단: 거래가 늘며 신고가가 섞이는 구간에서는 호가와 실거래가의 차이를 꼭 확인해야 한다.

재건축은 지정에서 입주까지 통상 10년 안팎이 걸린다. 선도지구 지정은 출발선일 뿐 완공을 보장하지 않는다. 실거주가 목적이라면 입주 시점과 그동안의 거주·자금 계획을, 투자가 목적이라면 단계별 분담금과 사업 지연 위험을 함께 따져야 한다.

출처

1. '1기 신도시' 산본 거래량 108% 급증…규제 묶인 분당은 41% 감소
2. 군포 산본 아파트 거래량 108% 급증…1기 신도시 증가율 1위
3. 분당·산본 등 1기 신도시, 이달 정비구역 지정 추진한다