보증금 지키는 두 길, 조건 따라 답이 다르다

보증금이 어디로 가느냐가 첫 갈림길

두 제도의 차이는 보증금이 누구 손에 들어가느냐에서 시작한다. 전세보증보험은 세입자가 집주인에게 보증금을 직접 건네는 지금의 전세 구조를 그대로 둔다. 대신 세입자가 별도로 보증에 가입해, 집주인이 만기에 돈을 돌려주지 못하면 HUG가 대신 갚아주는 방식이다.

전월세 안심신탁은 이 경로 자체를 바꾼다. 세입자는 전세금을 집주인이 아니라 HUG가 지정한 계좌에 전액 맡긴다. HUG는 이 돈을 자신이 보증한 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 등에 굴려 집주인에게 매달 수익을 주고, 계약이 끝나면 세입자에게 보증금 전액을 돌려준다. 집주인은 보증금을 한 번도 손에 쥐지 않는다.

세 가지 축으로 정리하면 차이가 한눈에 들어온다.

구분	전세보증보험	전월세 안심신탁
보증금 보관	집주인에게 지급	HUG에 전액 예치
위험 대응	사고 후 대위변제	사전 예방 구조
세입자 보증료	세입자 부담	별도 가입 불필요

사고가 난 뒤인가, 사고 자체를 막는가

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이 구조 차이는 위험을 다루는 시점을 가른다. 보증보험은 사고가 발생한 뒤 움직인다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 실제로 벌어져야 대위변제 절차가 시작되고, 그사이 세입자는 이사·소송 등을 감당해야 하는 경우가 많다.

안심신탁은 애초에 집주인이 보증금을 쓸 수 없게 만들어 사고가 날 여지를 줄이는 쪽이다. 이른바 깡통전세나 보증금 유용 같은 위험을 사후 보상이 아니라 예방으로 접근한다는 점이 핵심이다. 다만 투자에서 손실이 나면 어떻게 되는지가 문제인데, 정부는 손실이 나도 세입자 보증금은 전액 보장하겠다고 밝혔다. 그 재원과 절차는 아직 정해지지 않았다는 점은 짚어둘 필요가 있다.

비용: 매년 보증료를 아끼는 쪽

돈으로도 차이가 난다. 전세보증보험은 세입자가 보증료를 부담한다. 안심신탁을 이용하면 전세금반환보증에 따로 가입하지 않아도 되는데, HUG가 만기에 직접 보증금을 돌려주기 때문이다. 시사저널e 등 보도에 따르면 이렇게 아끼는 보증료는 연간 약 34만원 수준으로 추산된다.

물론 이 절감은 안심신탁 자체가 반환보증 역할을 겸하기 때문에 생기는 것이지, 공짜로 더 두꺼운 보호를 받는다는 뜻은 아니다. 보증금을 지키는 기능을 신탁 구조 안에 넣었다고 보는 편이 정확하다. 반대로 집주인 입장에서는 보증금을 직접 굴릴 수 없는 대신 매달 고정수익을 받는 구조라, 월세와 전세 사이의 절충에 가깝다.

지금 계약이라면 선택지는 사실상 하나

계약 시점도 선택을 좌우한다. 안심신탁 전담센터는 9월 22일 서울 여의도에 문을 열었지만, 실제 신청은 10월부터 받는다. 이후 11월에 임대인·임차인·HUG가 3자 계약을 맺고 연말부터 순차적으로 입주가 이뤄지는 일정이다.

정리하면 이렇다. 이달 안에 들어가야 하는 집이라면 안심신탁 매물이 아직 없으니, 현실적인 보증금 보호 수단은 전세보증보험 쪽이다. 반대로 이사 시점에 여유가 있고 집주인이 안심신탁에 참여하는 매물을 고를 수 있다면 그때 비교가 의미를 갖는다. 다만 임대인이 연 4%대 수익만으로 참여할 유인이 크지 않다는 지적이 있어, 매물 자체가 얼마나 풀릴지는 지켜봐야 한다.

둘을 함께 쓸 수 있을까

마지막으로 확인할 지점이다. 결론부터 말하면 안심신탁에 들어간 보증금은 HUG가 직접 100% 돌려주는 구조라, 전세금반환보증을 따로 드는 실익이 거의 없다. 두 제도를 겹쳐 쓰는 것이 아니라 하나가 다른 하나를 대체한다고 보는 편이 맞다.

안심신탁 매물을 계약할 때 반환보증을 또 권유받는다면, 보장 범위가 실제로 중복되는지 반드시 물어보는 게 좋다. 안심신탁과 보증보험의 공식적인 중복 가입 규정은 아직 명시되지 않았으니, 계약 단계에서 HUG나 중개인에게 직접 확인하는 것이 안전하다.

출처

1. HUG '전월세 안심신탁센터' 출범…관건은 '참여도'
2. 전세금은 HUG에, 수익은 집주인에···안심신탁 통할까
3. 전월세 안심신탁 | 집주인 대신 HUG에 맡겨요