보금자리론 5%대, 일반 주담대와 뭐가 유리할까

왜 지금 5%대까지 올랐나

보금자리론이 낯선 구간에 들어섰다. 한국주택금융공사는 11월 9일부터 금리를 0.10%포인트 올리기로 했고, 아낌e-보금자리론 10년 만기가 연 5.00%가 된다. 10년물이 5%대에 올라선 것은 2014년 3월 상품을 취급하기 시작한 뒤 처음이다.

이번 인상은 단발성이 아니다. 올해 1월부터 여섯 차례에 걸쳐 모두 1.35%포인트가 올랐다. 공사는 시장금리와 주택저당증권(MBS) 조달비용 상승을 이유로 들었다. 보금자리론은 은행 예금이 아니라 MBS를 발행해 자금을 조달하는데, 그 비용이 오르면 대출 금리에 그대로 반영된다. 9월 말에 한 번 동결했다가 한 달 만에 다시 올린 것도 그만큼 조달 여건이 빡빡하다는 신호다.

실수요자 입장에서 중요한 건 이 흐름이다. '정책대출이니 당연히 싸다'는 전제가 더는 자동으로 성립하지 않는다.

금리 구조가 다르다

RDNE Stock project

보금자리론과 시중은행 주택담보대출은 금리 숫자보다 성격에서 갈린다.

보금자리론은 전 기간 고정금리다. 최장 50년까지 처음 약정한 금리가 끝까지 유지된다. 지금 5%대가 부담스러워 보여도, 앞으로 시장금리가 더 오르면 고정의 가치는 커진다. 우대금리를 최대 1.0%포인트까지 받으면 연 4.00~4.30%까지 내려간다. 다만 담보주택이 규제지역에 있으면 0.2%포인트가 더 붙는다.

은행 주담대는 변동형, 혼합형, 고정형 중에서 고른다. 2026년 기준 변동형은 대체로 4%대 초반에서 5%대 후반, 혼합·고정형은 4~6%대에서 움직인다. 변동형은 당장 낮게 시작할 수 있지만 기준금리가 오르면 함께 뛴다. 한국은행 기준금리가 7월에 2.75%로 오른 뒤 방향을 두고 전망이 엇갈리는 만큼, 변동형을 택하면 그 위험을 떠안는 셈이다.

중도상환수수료와 부대비용

오래 볼 대출일수록 부대비용도 따져야 한다.

보금자리론의 중도상환수수료는 최초 실행일로부터 3년 이내에만 부과되고, 최대 0.5%에서 남은 기간에 따라 줄어든다. 3년이 지나면 수수료 없이 갚거나 갈아탈 수 있다. 사회적 배려층, 세 자녀 이상 다자녀 가구, 전세사기 피해자는 면제된다. 몇 년 안에 집을 팔거나 상환할 계획이라면 이 3년 구간이 중요한 변수다.

은행 주담대의 중도상환수수료는 상품마다 다르고, 2026년 들어 고정금리형을 중심으로 수수료율을 올린 곳이 있다는 보도도 나왔다. 가입 전 수수료율과 부과 기간을 반드시 확인해야 한다. 이 밖에 인지세, 감정평가 수수료, 설정 비용 같은 항목은 두 상품 모두 발생하지만 조건에 따라 면제나 분담 여부가 달라질 수 있어 개별 확인이 필요하다.

어떤 가구가 어느 쪽인가

정리하면 선택 기준은 가구의 조건에 달려 있다.

소득이 부부 합산 7,000만원 이하이고 사려는 집이 6억원 이하이며 한곳에 오래 살 계획이라면, 보금자리론의 장기 고정금리가 안정적이다. 금리가 더 오를 때 흔들리지 않고, 3년만 지나면 중도상환 부담도 사라진다.

반대로 소득이나 주택가격이 보금자리론 요건을 넘거나, 몇 년 안에 매도나 갈아타기를 염두에 두고 있다면 은행 주담대가 현실적이다. 특히 향후 금리 인하를 기대하고 변동형을 택할 경우, 지금의 낮은 출발 금리와 나중의 상승 위험을 함께 저울질해야 한다.

금리 인하와 인상 전망이 엇갈리는 국면이라 '무엇이 무조건 유리하다'고 단정하기는 어렵다. 다만 자신이 고정의 안정성을 사려는 쪽인지, 변동의 여지를 택하려는 쪽인지부터 정하면 선택은 한결 간단해진다.

출처

1. 보금자리론 금리 0.10%p 인상…11월 9일부터 적용 (아시아경제)
2. 보금자리론 10년 만기 금리 첫 5%대 (더투데이)
3. 보금자리론 신청자격·중도상환수수료 안내 (한국주택금융공사)