다주택자 '집 맞교환', 매수 대기자가 볼 신호
세제개편을 앞두고 취득가액을 새로 설정하려는 다주택자들의 '집 맞교환'이 늘어날 조짐입니다. 그러나 이 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 초안이어서 세율과 요건이 바뀔 수 있습니다. 실거주 매수 대기자는 확정되지 않은 정책 소문보다 본인의 필요와 자금 계획을 기준으로 판단하는 편이 안전합니다.
다주택자 사이 '집 맞교환'이 도는 이유
요즘 다주택자들 사이에서 '집 맞교환'이라는 말이 돈다. 시세가 비슷한 두 집을 서로 맞바꾸는 방식인데, 머니투데이·비즈워치 등 보도에 따르면 양도세제 개편을 앞두고 이런 아파트 교환매매가 늘어날 수 있다는 전망이 나온다. 일부 온라인 커뮤니티에서는 '절세 비법'처럼 소개되기도 한다.
원리는 이렇다. 지금 집을 팔지 않고 비슷한 값의 다른 집과 맞바꾸면, 현행 세제 기준으로 한 번 정산하면서 취득가액을 새로 높게 설정할 수 있다. 그러면 앞으로 집값이 올랐을 때 내야 할 양도차익 세금을 줄이는 효과를 기대하는 것이다. 장기보유특별공제 축소 등 세 부담을 키우는 개편이 예고되자, 그 전에 취득가액을 '리셋'해두려는 움직임인 셈이다.
하지만 맞교환이라고 세금이 없는 것은 아니다. 국세청은 교환도 각자의 자산을 양도하고 취득하는 거래로 보기 때문에, 양도세·취득세·중개수수료가 그대로 발생하고 실거래 신고도 반드시 해야 한다. 감정평가 없이 단순히 맞바꾸면 실제 거래가액을 인정받지 못해 기준시가 등으로 추계과세될 위험도 있다. 요컨대 상당히 까다로운 절세 기법이며, 전문가 검토 없이는 오히려 탈이 날 수 있는 영역이다.
이건 아직 '확정된 정책'이 아니다
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여기서 실거주 매수 대기자가 반드시 짚어야 할 점이 있다. 이 모든 움직임의 배경인 부동산 세제개편안은 정부가 발표한 '안'일 뿐, 국회를 통과해 공포된 확정 법률이 아니라는 사실이다. 국회 심의 과정에서 세율과 요건, 시행 시점이 얼마든지 달라질 수 있다.
실제로 발표된 개편안을 봐도, 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과는 2027~2028년에 걸쳐 단계적으로 조정하는 방향이고, 전근·해외 파견 등으로 비거주 상태가 된 1주택자에 대한 예외 규정처럼 아직 확정되지 않은 항목도 남아 있다. 즉 지금 시장에 도는 이야기 상당수는 '확정된 규칙'이 아니라 '심의 중인 초안'에 대한 반응이다.
실거주 대기자가 새겨둘 것
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세제개편 뉴스가 나올 때마다 매수 결정을 미뤄온 사람이라면, 이 상황을 냉정하게 정리해둘 필요가 있다.
첫째, '집 맞교환'은 기본적으로 여러 채를 가진 다주택자의 절세 이슈다. 실거주할 집 한 채를 구하려는 대기자와는 직접적인 관련이 크지 않다. 남들의 절세 움직임을 내 매수 타이밍의 신호로 오해하지 않는 것이 중요하다.
둘째, 확정되지 않은 정책 소문만으로 매수를 서두르거나 반대로 무작정 미루는 것은 모두 위험하다. 개편안은 국회를 거치며 바뀔 수 있고, 그 방향을 지금 정확히 맞히는 것은 불가능에 가깝다. 소문에 끌려다니기보다, 법안이 실제로 확정되는 시점과 내용을 확인하는 편이 낫다.
셋째, 실거주 매수의 기준은 결국 정책 뉴스가 아니라 본인의 필요와 자금 여력이다. 언제까지 어디에 살아야 하는지, 대출 상환 부담을 감당할 수 있는지, 금리와 자금 계획은 어떤지가 먼저다. 이 기준이 서 있으면, 세제 뉴스가 흔들어도 매수 결정이 크게 휘둘리지 않는다.
정리하면, 다주택자의 집 맞교환 확산은 세제개편을 앞둔 절세 반응일 뿐 실거주 대기자에게 곧바로 적용되는 신호가 아니다. 확정되지 않은 개편안에 조바심을 낼 이유는 없다. 정책은 국회에서 최종 확정될 때 다시 판단해도 늦지 않으며, 그전까지는 본인의 실거주 계획을 기준으로 삼는 것이 가장 안전하다.