계약 전 등기부등본, 보증금 지키는 확인 순서

계약 전, 등기부등본부터 떼는 이유

전월세든 매매든 계약 전에 가장 먼저 확인할 서류는 등기사항증명서다. 흔히 부르는 '등기부등본'의 현재 공식 명칭으로, 둘은 같은 서류다. 중요한 건 이 서류가 누구나 뗄 수 있다는 점이다. 집주인 동의나 위임장 없이, 주소만 알면 된다.

여기서 두 가지가 바로 드러난다. 집주인이라고 말하는 사람이 정말 그 집의 소유자인지, 그리고 내 보증금을 위협할 만한 빚이 집에 걸려 있는지다. 몇백 원과 몇 분이면 확인되는 정보다.

열람과 발급, 무엇을 고를까

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발급 경로는 여러 가지다. 대법원 인터넷등기소에서는 24시간, 회원가입 없이 가능하다.

경로	열람	발급
인터넷등기소	700원	1,000원
무인발급기	-	1,000원
등기소·시군구청 방문	-	1,200원

열람과 발급의 차이는 용도다. 열람(700원)은 화면이나 출력으로 내용을 확인하는 용도이고, 발급(1,000원)은 관공서에 제출할 수 있는 정식 증명서다. 계약 전에 집 상태를 확인하는 목적이라면 열람으로 충분하다. 보관용이나 제출용이 필요할 때만 발급을 선택하면 비용을 아낄 수 있다.

표제부·갑구·을구, 각각 무엇을 보나

등기사항증명서는 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉜다. 순서대로 보는 게 중요하다.

표제부는 집의 물리적 정보다. 주소, 면적, 구조, 용도가 적혀 있다. 아파트나 빌라라면 계약서에 적힌 동·호수와 전용면적이 표제부와 일치하는지부터 맞춰본다.

갑구는 소유권에 관한 칸이다. 현재 소유자가 누구인지 확인하고, 계약 상대방의 신분증과 대조한다. 여기에 가압류, 압류, 경매개시결정, 신탁 같은 소유권을 제한하는 등기가 있다면 주의 신호다.

을구는 소유권 외의 권리가 적힌다. 집주인이 집을 담보로 빌린 돈, 즉 근저당권과 전세권, 선순위 채권이 여기 나온다. 결국 세 칸은 '집 정보가 맞나 → 상대가 진짜 주인인가 → 보증금을 위협할 권리가 없나'를 순서대로 묻는 셈이다.

이럴 때가 위험 신호다

주택도시보증공사가 정리한 전세 계약 전 유의사항을 보면, 등기부에서 걸러야 할 신호는 분명하다.

첫째는 이른바 깡통전세다. 을구의 근저당 같은 선순위 채권과 내 보증금을 합친 금액이 집값에 육박하면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어렵다.

둘째는 신탁등기다. 소유권이 신탁회사에 넘어가 있으면 등기부상 집주인에게 임대할 권한이 없을 수 있다. 이 경우 신탁원부와 신탁사 동의 여부를 따로 확인해야 한다.

셋째는 가압류, 압류, 경매개시결정이다. 이미 법적 분쟁이나 강제집행 절차가 걸린 집이라는 뜻이다. 선순위 전세권이 있어 내 권리보다 앞서는 경우도 마찬가지로 조심해야 한다.

계약 전과 잔금일 체크리스트

확인은 한 번으로 끝나지 않는다. 계약 전과 잔금일, 두 번에 나눠서 본다.

계약 전:

• 갑구의 소유자가 계약 상대방과 같은 사람인가(신분증 대조)
• 표제부의 주소·동호수·전용면적이 계약서와 일치하는가
• 을구의 근저당·전세권 금액을 합쳐 집값 대비 과도하지 않은가
• 갑구에 가압류·압류·경매개시·신탁 등기가 없는가

잔금일(입주일):

• 잔금을 치르기 직전 등기를 다시 떼어, 계약 후 새 근저당이나 압류가 붙지 않았는가
• 잔금·입주 당일 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보했는가
• 선순위 채권 말소가 조건이라면 잔금과 동시에 말소되는가

계약과 잔금 사이에 집주인이 새로 대출을 받는 경우가 실제로 있다. 열람 700원이 아까워 이 절차를 건너뛰는 것이 가장 비싼 선택일 수 있다. 계약 전 한 번, 잔금 직전 한 번 더 떼는 습관이 뒤늦은 낭패를 막는다.

출처

1. 등기부등본 확인 - 전세계약 체결 전 유의사항 (주택도시보증공사)
2. 등기부등본 발급·열람 방법 (인터넷등기소·무인발급기·정부24·수수료)