경매 전 보증금 1/3 먼저 받는 선지급 조건
2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자는 경·공매가 끝나기 전에 보증금의 3분의 1을 먼저 받을 수 있다. 회수 시점이 불확실하던 기존 방식과 달리 최소 보장액을 예측할 수 있게 됐지만, 추가 회수가 생기면 돌려줘야 하는 후정산 구조다. 이사나 대출 상환이 급한지, 경매가 장기화될지에 따라 선지급 신청이 유리한지 판단해야 한다.
경매가 끝나기 전에 보증금 일부를 먼저 받는다
2026년 11월 13일부터 전세사기 피해자는 경·공매가 끝나기 전에도 보증금의 3분의 1을 먼저 받을 수 있다. 국토교통부가 시행하는 '선지급-후정산'과 '최소보장제'가 그 근거다. 경매가 길어져 당장 이사 비용이나 대출 상환이 급한 세입자라면, 회수 시점을 몇 달에서 몇 년까지 앞당길 수 있는 제도다.
핵심은 '최소한 얼마는 보장한다'는 기준선이다. 보증금이 1억 5000만 원이면 최소 5000만 원까지는 회복을 보장한다. 경매 배당금 2000만 원과 경매차익 1000만 원 등 3000만 원을 이미 받았다면, 차액 2000만 원을 추가로 지원해 5000만 원을 맞춰 준다.
기존 방식과 무엇이 다른가
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지금까지는 경·공매가 모두 끝나야 배당 결과에 따라 보증금 일부를 돌려받았다. 문제는 시간이다. 선순위 권리관계가 복잡하거나 매각이 유찰되면 절차가 길어지고, 그동안 세입자는 받을 금액도, 받을 시점도 알 수 없었다.
선지급은 이 공백을 메운다. LH가 피해주택을 매입하거나 처분을 끝내기 전에 신청하면, 경매 결과를 기다리지 않고 보장액의 일부를 먼저 받는다. 회수액이 불확실하던 구조를 '최소 3분의 1은 확보된다'는 예측 가능한 구조로 바꾼 셈이다.
신청부터 정산까지 순서
지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡는다. 순서는 이렇다.
- 선지급금은 피해주택의 LH 매입이나 처분이 완료되기 전까지 신청한다.
- 최소지원금은 경매차익 산정이나 처분 절차가 끝난 뒤 신청한다.
- LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 통지한다. 부득이한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.
- 결정에 이의가 있으면 통지일부터 30일 안에 이의신청을 한다.
신청할 때는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 임차보증금반환채권 변제 관련 서류를 함께 낸다. 서류가 빠지면 결정이 늦어질 수 있으니 미리 챙겨 두는 편이 낫다.
먼저 받은 돈은 나중에 정산한다
선지급은 '공짜로 더 주는 돈'이 아니라 '먼저 당겨 주는 돈'에 가깝다. 최소보장금을 계산할 때 대항력·우선변제권으로 받은 금액, 임차보증금반환채권 변제금, 경매차익, 그동안 받은 임대료 지원액은 모두 차감된다.
선지급을 받은 뒤 경매에서 보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 생기면 그만큼 돌려줘야 한다. 즉 선지급은 최종 회수액을 늘려 주는 게 아니라, 받을 돈을 더 빨리 쥐여 주는 제도다. 이 점을 염두에 두고 신청 여부를 판단해야 한다.
선지급이 유리한 경우
같은 피해자라도 상황에 따라 선지급의 가치는 달라진다. 다음 조건에 해당할수록 먼저 받는 쪽이 현실적이다.
- 이미 새집 보증금이나 이사 비용이 당장 필요하다.
- 전세자금대출 원리금 상환이 밀려 연체 위험이 있다.
- 담당 물건의 경·공매가 유찰 등으로 장기화될 가능성이 크다.
반대로 경매가 곧 마무리될 전망이고 배당으로 상당액을 회수할 수 있다면, 어차피 정산 과정에서 차감·반납이 이뤄지므로 서두를 실익은 크지 않다. 당장의 현금 흐름이 급한지, 아니면 몇 달을 더 기다릴 여력이 있는지가 선택의 갈림길이다. 본인이 전세사기 피해자로 결정됐는지, 어떤 금액을 이미 회수했는지부터 확인한 뒤 LH에 신청 요건을 문의하는 것이 첫걸음이다.