강남3구 하락 전환, 서울 집값 상승 꺾였나

강남3구는 내리는데 서울 전체는 85주째 올랐다

한국부동산원이 9월 21일 기준으로 발표한 주간 아파트값 동향을 보면, 서울 매매가격은 전주보다 0.13% 올라 85주 연속 상승을 기록했다. 상승 자체는 이어졌지만 강남·서초·송파 강남3구는 나란히 마이너스로 돌아섰다. 겉으로 드러난 '상승'과 실제 시장의 온도가 갈라지기 시작한 국면이다.

강남구는 한 주 만에 0.42% 내렸고 서초구는 0.37% 하락했다. 두 곳 모두 7주 연속 떨어졌다. 이번 주 서초구는 낙폭을 0.11%포인트, 강남구는 0.06%포인트 더 키웠다. 하락이 멈추기는커녕 깊어지고 있다는 뜻이다. 송파구는 0.14% 하락으로 상대적으로 완만하지만 역시 3주째 내림세다.

서울 전체 상승폭은 4주째 둔화됐다

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전체 상승률 0.13%는 지난 4월 중순 이후 가장 낮은 수준이다. 서울 아파트값 상승폭은 8월 다섯째 주 0.29%에서 0.22%로 꺾인 뒤 4주 연속 둔화됐다. 85주 연속 상승은 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어진 역대 최장 기록과 동률이지만, 오름세를 밀어 올리는 힘은 분명히 약해지고 있다. 상승 기간 신기록이 곧 상승 강도까지 세다는 의미는 아니라는 점을 구분해서 볼 필요가 있다.

왜 강남3구만 먼저 식었나

강남3구 약세의 배경으로는 세제개편이 가장 크게 지목된다. 보유세와 양도소득세 부담이 늘어날 것으로 예상되면서 고가 주택일수록 매수 심리가 먼저 위축됐다. 여기에 국제유가와 미국 국채금리 상승으로 고금리가 길어질 수 있다는 우려가 더해졌다. 대출 규모가 큰 고가 아파트는 세금과 금리 변수에 민감하게 반응한다. 값이 비쌀수록 보유 비용과 이자 부담의 절대 금액이 커지기 때문이다.

오르는 지역은 따로 있다

반면 중저가 아파트가 몰린 서울 외곽은 여전히 오르고 있다. 같은 주 서대문구는 0.44%, 성북구와 동대문구는 각각 0.39%, 노원·중랑·도봉구도 0.35% 안팎으로 상승했다. 대단지와 역세권을 중심으로 실수요가 몰린 결과다. 강남권 하락을 이들 지역의 상승이 상쇄하면서 '서울 전체 상승'이라는 숫자가 유지되고 있는 셈이다. 같은 서울 안에서도 가격대에 따라 시장이 다른 방향으로 움직이고 있다는 신호다.

지금이 매수 타이밍을 다시 볼 신호일까

핵심은 이번 둔화가 전면적인 하락의 시작인지, 아니면 고가권만의 조정인지다. 현재 데이터로는 후자에 가깝다. 강남3구는 세금과 금리 부담으로 먼저 반응했지만 중하위권은 실거주 수요가 뒷받침돼 상승세가 이어지고 있다.

판단 기준은 이렇게 잡아볼 수 있다. 강남권 진입을 노려온 매수자라면 세제개편의 최종안과 낙폭 확대가 멈추는 시점을 확인한 뒤 움직이는 편이 안전하다. 조정이 이제 시작 단계일 수 있어서다. 반대로 외곽 중저가 단지를 고려 중이라면 아직 상승세가 살아 있어 무작정 기다리는 것이 유리하다고 보기 어렵다. 다만 서울 전체 상승폭이 4주째 줄어든 만큼, 지역과 무관하게 대출 여력과 금리 시나리오를 먼저 점검하는 일이 순서상 앞선다. 지금 시장은 '오른다, 내린다' 한 문장으로 요약되지 않는다.

출처

1. 강남 떨어져도 서울 아파트값 오른다…85주 연속 상승
2. 서울 아파트값 85주째 올랐다…강남3구 내리고 중하위권은 '쑥'