생애최초 특공, 이 조건에 걸리면 탈락한다
생애최초 특별공급은 세대 전원이 과거 한 번도 집을 가진 적이 없어야 하고 5년 이상 소득세 납부, 소득·자산 상한, 청약통장 요건을 모두 채워야 한다. 다만 배우자의 혼인 전 소유 후 처분이나 60세 이상 부모의 주택처럼 무주택으로 인정되는 예외가 있어 과거 주택 이력이 있다고 무조건 탈락하는 것은 아니다. 공공분양과 민영주택은 소득·자산·통장 기준이 다르므로, 신청 전 본인 유형에 맞는 서류를 홈택스와 청약홈에서 미리 확인하는 것이 안전하다.
통장만 있으면 되는 게 아니다
생애최초 특별공급은 청약통장을 오래 들고 있다고 자동으로 자격이 생기는 제도가 아니다. 탈락은 대개 한두 가지 조건에서 갈린다. 세대원 중 누군가의 과거 주택 소유, 소득이나 자산 초과, 통장 요건 미달이 대표적이다. 자신이 어느 선에 걸리는지 먼저 확인하는 것이 신청 준비의 절반이다.
무엇을 '주택 소유'로 보는가
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가장 먼저 걸리는 지점이 무주택 요건이다. 신청자 본인만이 아니라 세대에 등록된 모든 사람이 과거 단 한 번도 주택을 소유한 적이 없어야 한다. 분양권이나 입주권을 가졌던 이력도 주택 소유로 본다. 세대원 한 명의 과거 이력 때문에 탈락하는 경우가 흔한 이유다.
다만 예외가 있어, 과거에 집이 있었다고 무조건 안 되는 것은 아니다. 배우자가 혼인하기 전에 주택을 소유했다가 처분한 경우는 무주택으로 인정된다. 같은 세대의 부모가 60세 이상이면서 집을 가진 경우, 전용 20㎡ 이하 주택 한 채만 소유한 경우 등도 무주택으로 보는 예외에 해당한다. 본인 상황이 예외에 드는지부터 따져봐야 한다.
소득세 5년, 생각보다 자주 걸린다
생애최초 특공에는 '5년 이상 소득세 납부' 요건이 있다. 모집공고일 현재 근로자나 자영업자로서 과거 1년 안에 소득세를 냈고, 통산 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 있어야 한다. 사회 초년생이나 소득 공백이 길었던 경우 이 5년을 채우지 못해 탈락할 수 있다. 소득이 적어 낼 세액이 없었던 기간도 일정 조건에서 인정되므로, 실제 납부 이력을 홈택스에서 확인해 보는 편이 좋다.
소득과 자산 상한, 유형마다 다르다
소득이 기준을 넘으면 탈락한다. 그리고 그 기준은 공공분양이냐 민영주택이냐에 따라 다르다.
| 구분 | 공공분양 | 민영주택(85㎡ 이하) |
|---|---|---|
| 1순위 소득상한 | 월평균 100%(맞벌이 120%) | 130% |
| 2순위 소득상한 | 130%(맞벌이 140%) | 160% |
여기서 비율은 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 기준이다. 2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있으면 소득 기준이 일부 상향된다. 공공분양은 소득뿐 아니라 부동산과 자동차 자산 상한도 함께 적용되는데, 구체적인 금액은 해마다 바뀌므로 지원하려는 단지의 모집공고에서 그해 기준을 확인해야 한다.
통장과 세대 요건도 빠뜨리기 쉽다
청약통장은 가입 기간과 납입액 두 가지를 본다. 수도권은 가입 후 1년 이상이 기본이고, 국민주택(공공)은 저축 총액이, 민영주택은 지역·면적별 예치금이 기준이 된다. 서울에서 전용 85㎡ 이하 민영에 넣으려면 예치금 300만 원이 필요한 식이다. 통장은 오래됐는데 납입액이 부족해 막판에 걸리는 경우가 있다.
세대 요건도 확인해야 한다. 원칙적으로 혼인 중이거나 미혼 자녀(태아 포함)가 있어야 하며, 1인 가구인 단독세대주는 소득 요건을 추가로 충족해야 하고 전용 60㎡ 이하만 신청할 수 있다.
신청 전, 상황별로 확인할 것
- 무주택 이력: 청약홈에서 세대원 주택 소유 여부를, 정부24에서 주민등록등본·가족관계증명서로 세대 구성을 확인한다.
- 소득세 5년: 홈택스에서 소득금액증명과 납세 이력을 뽑아 5년을 채웠는지 본다.
- 소득·자산: 건강보험 월평균소득과 지방세 과세증명(부동산), 자동차 가액으로 상한 초과 여부를 점검한다.
- 통장: 청약홈에서 가입일과 납입 총액을 확인한다.
가장 정확한 기준은 지원하려는 단지의 모집공고에 적혀 있다. 애매한 항목은 청약홈이나 한국부동산원 상담으로 사전에 확인해 두면, 서류를 준비하고도 자격에서 탈락하는 일을 줄일 수 있다.