노후 단독주택, 용적률 완화 때 신축·매도·임대 셈법

'1.2배'가 내 집에 바로 적용되는 건 아니다

노후 단독·다가구를 가진 집주인이 뉴스에서 본 '용적률 1.2배'는, 엄밀히 말하면 개인 주택이 아니라 조합이 하는 재건축·재개발 정비사업을 겨냥한 이야기다. 서울시가 2026년 6월 정부에 민간 정비사업의 법적상한 용적률을 최대 120%까지 올려달라고 요청했지만, 국토교통부는 8월 말 "정해진 바 없다"고 선을 그었다. 국회에는 상한을 1.3배까지 높이는 법안이 국토교통위원회에 계류 중이다. 즉 '1.2배'는 아직 확정된 제도가 아니다.

반면 개인 집주인이 지금 당장 쓸 수 있는 지렛대는 따로 있다. 서울시는 2025년 5월부터 소규모 건축물의 용적률을 한시적으로 완화했다. 제2종 일반주거지역은 200%에서 250%로, 제3종은 250%에서 300%로 올라가며, 적용 기한은 2028년 5월 18일이다. 건축허가·신고나 소규모주택정비법상 사업시행계획 인가를 신청하는 단독·다가구 신축에 적용된다. 신축을 저울질한다면 이 시한이 가장 중요한 변수다.

용적률이 오르면 사업성은 어떻게 움직이나

Photo by Troy Mortier on Unsplash

용적률 상향의 원리는 단순하다. 같은 땅에 더 넓은 연면적을 지을 수 있으니 분양하거나 임대할 면적이 늘어난다. 정비사업 사례를 보면 체감이 된다. 제3종에서 상한이 300%에서 360%로 열리면 연면적이 약 20% 늘어난다. 서울시가 든 방학동 신동아1차 사례에서는 이 완화로 분양 가능 물량이 3,671가구에서 3,819가구로 늘고, 조합원 분담금이 1인당 약 3,800만원 줄어드는 것으로 추산됐다. 중앙대 연구진이 500세대 재건축을 300%와 400%로 비교한 결과에서는 평균 분담금이 4억9900만원에서 3억2200만원으로 35.5% 낮아졌다.

다만 숫자를 액면 그대로 믿어선 안 된다. 늘어난 용적률의 상당 부분은 임대주택 기부채납으로 돌아간다. 전농동의 한 구역은 240%에서 360%로 올랐지만 추가분의 절반을 공공주택으로 지어야 했다. 공사비, 임대 비율, 정부 매입가에 따라 실익은 크게 달라진다. 전문가들이 "상한에 1.2를 곱한 공급량은 과대평가"라고 지적하는 이유다.

신축·매도·임대, 세 갈래의 셈법

보유한 집으로 무엇을 할지는 비용·시간·세금 세 축으로 갈린다.

직접 신축은 용적률 완화를 가장 크게 누리는 길이지만 진입 장벽이 높다. 기존 건물을 허물고 설계·인허가·공사를 거치는 데 통상 1~2년 이상이 걸리고, 공사비와 금융비용을 선부담해야 한다. 서울시 완화가 2028년 5월까지 한시라는 점은 신축을 미룰수록 혜택을 못 받을 수 있다는 뜻이다.

매도는 가장 빠르고 변수가 적다. 하지만 용적률 완화 기대가 땅값에 이미 반영됐는지, 양도 시 비과세 요건을 갖췄는지가 관건이다. 특히 다가구주택은 보유 형태와 거주 요건에 따라 양도소득세 계산이 복잡해질 수 있어 매도 전 세무 확인이 필요하다.

임대 유지는 결정을 미루는 선택이다. 당장 큰돈이 들지 않고 임대 수입이 유지되지만, 노후 건물의 수선비와 공실 위험, 보유세 부담이 시간이 갈수록 커진다. 완화 제도가 확정·연장되는지 지켜보며 때를 기다리는 전략에 가깝다.

내 상황에 맞는 선택 기준

선택지	유리한 조건	주의할 점
직접 신축	자기자본·공사 감당 가능, 완화 시한 내 착공	1~2년 이상 소요, 공사비·금융비 선부담
매도	신축 여력 없음, 빠른 현금화 필요	비과세 요건·다가구 양도세 사전 확인
임대 유지	제도 확정 전 관망, 임대 수입 필요	수선비·공실·보유세 누적

결국 판단의 출발점은 두 가지다. 내 땅이 어떤 용도지역이고 어떤 완화가 실제로 적용되는지, 그리고 완화의 한시 기한 안에 내가 움직일 수 있는지다. 분담금 절감 같은 수치는 구역마다 다르므로, 실제 결정 전에는 관할 구청과 세무·건축 전문가에게 내 땅 기준으로 계산을 받아보는 편이 안전하다.

출처

1. 민간 정비사업 용적률 1.2배 완화 추진 현황과 사업성 분석
2. 용적률 300→360% 열리면 분담금 할인?…사업성 계산