전세 계약 전, 이 서류 3가지는 직접 떼봐라
최근 전세사기는 위조 신분증과 계약서로 소유주 행세를 하거나, 무자본 갭투자로 세입자 보증금을 돌려막는 방식으로 이뤄진다. 이런 수법은 계약 전 등기부등본, 건축물대장, 임대인 미납국세를 직접 확인하고 전세가율을 따지는 것만으로도 상당 부분 걸러낼 수 있다. 계약 이후에도 잔금일에 등기부를 다시 떼고 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하며 보증보험에 가입하면 보증금을 지키는 장치가 완성된다.
남양주 2.1만호, 청약까지 남은 시간표
국토교통부는 8월 13일 남양주 와부읍 그린벨트를 풀어 2만1,700가구를 짓겠다고 발표하면서 내곡동 등 서울 그린벨트 해제는 유보했다. 지구 지정이 2027년 하반기, 착공이 2030년 상반기 예정이라 이번 물량의 실제 청약까지는 수년이 남아 있다. 당장 청약을 준비하는 무주택자라면 이번 발표 물량보다 이미 지구 지정을 마친 사업지의 일정을 함께 확인하는 편이 현실적이다.
20년 장기임대·전세안심신탁, 지금 계약 미룰까
8월 13일 공급대책에 20년 장기임대와 전세안심신탁이 새로 담겼지만 올해 안심신탁은 수도권 500호 시범 규모다. 새 제도는 대부분 사업자 지원이거나 착공 단계라 지금 전세를 구하는 세입자가 곧바로 갈아탈 대안은 아직 아니다. 계약을 앞뒀다면 전세대출 보증비율 축소 같은 규제 변화가 내 조건을 어떻게 바꾸는지부터 확인하는 편이 현실적이다.
재건축 명도소송 통보, 세입자가 할 일
은마아파트 재건축조합이 4,424가구 이주 개시와 동시에 세입자 전원을 상대로 명도소송과 점유이전금지가처분을 예고했다. 이는 즉시 퇴거가 아니라 이주 지연을 막으려 미리 걸어두고 이주하면 취하하는 방식이지만, 재건축 세입자는 주거이전비가 없어 보증금을 지키는 일이 관건이다. 통보를 받으면 임대차 종료 시점, 임차권등기명령 같은 보증금 보전장치, 이주 일정을 순서대로 확인하는 것이 실질적이다.
공공기관 이전 기대 지역, 집 사기 전 확인할 것
정부가 이르면 다음 달 2차 공공기관 지방이전 윤곽을 내놓고 산업은행 등 국책은행이 유력 후보로 거론되며 부산 등 유치 경쟁이 뜨겁다. 그러나 이전은 은행법 개정과 노조 반대라는 문턱이 남은 확정 전 단계이고, 1차 혁신도시에서 보듯 유치가 곧바로 집값 상승을 보장하지도 않았다. 매수·청약을 고민한다면 이전 확정 여부와 정주여건, 향후 공급물량을 먼저 확인해야 한다.
재건축 이주 전 전세금, 대위변제만 믿어도 될까
강남 은마아파트 재건축 조합이 세입자 보증금을 집주인 대신 갚는 대위변제를 검토하고 있다. 도시정비법상 조합에 보증금 반환을 청구할 수 있는 통로를 제도로 운영하겠다는 것으로, 대규모 이주기의 보증금 미반환 위험을 줄이는 장치다. 다만 지급 조건은 아직 확정되지 않았으니 세입자는 대항력·우선변제권을 갖추고, 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 마쳐야 한다.
매수자 대출 거절, 계약금 지킬 수 있을까
매수자의 대출이 거절됐다고 매도인이 계약금을 무조건 돌려줘야 하는 것은 아니며, '대출 미실행 시 반환' 특약이 있느냐가 갈림길이 된다. 특약이 없고 계약서에 위약금 약정이 있으면 매도인은 계약금을 몰수할 수 있지만, 특약이 있으면 은행 부결일 때 반환해야 한다. 매도인은 자신의 계약서 특약과 위약금 조항부터 확인하고, 재매물 호가는 직전 계약가가 아니라 최근 실거래가를 기준으로 다시 잡아야 한다.
직장이 지방 가면, 집은 어디에 구하나
산은·기은·수은 3대 국책은행 노조 2000여 명이 8월 11일 여의도에서 지방 이전 반대 첫 공동집회를 열었고, 한 직원은 '집을 어디에 구해야 하는지 주거·가족·미래 계획이 망가졌다'고 토로했다. 지방 이전 반대의 표면은 정책금융 경쟁력이지만, 개인에게 더 현실적인 벽은 새 지역에서 살 집을 구하고 가족과의 생활을 다시 짜는 문제다. 직장 이전으로 갑작스러운 이사를 마주했다면 이주와 주말부부 사이의 선택, 전월세 확보 시점, 통근 한계를 미리 따져봐야 한다.
대출 거절돼도 계약금 지키는 특약 쓰는 법
특약이 없으면 대출이 거절돼도 계약 해제 책임이 매수인에게 돌아가 계약금을 잃을 수 있다. 계약금을 지키려면 '정식심사 부결 시 계약금을 조건 없이 반환한다'는 문구에 희망 대출 금액까지 명시해야 하며, '노력·협조'식 표현은 효력이 약하다. 다만 매수인이 은행 방문·서류 제출 등 본인 의무를 이행하지 않으면 특약이 있어도 반환이 거부될 수 있어 서면 증거 확보가 관건이다.
6억→3억, 계약 전 대출한도 확인하는 법
KB국민은행은 2026년 7월 10일부터 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 6억 원에서 3억 원으로 줄였고, 앞선 정부 규제로 수도권 집값 구간별 상한도 낮아졌다. 매매계약을 먼저 하고 대출을 알아보면 예상보다 자금이 부족해질 위험이 그만큼 커졌다. 계약서에 도장을 찍기 전에 은행별 한도와 본인 DSR을 직접 확인하고, 자금 사정에 따라 계약을 미룰지 정해야 한다.
종부세 개편, 아직 정부안…실거주자 체크포인트
정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 실거주 1주택 종부세를 완화하고 비거주·다주택은 강화하는 방향이지만, 아직 국회를 통과하지 않은 정부안 단계다. 국민의힘이 '징벌적 증세'라며 원점 재검토를 요구해 9월 정기국회 논의에서 세부 수치가 바뀔 여지가 남아 있다. 매매·청약을 앞뒀다면 실거주 요건 충족 여부와 시가 20억원 경계, 2027년 과세분부터 적용된다는 시점을 함께 확인해두는 게 좋다.
은마 명도소송 예고, 매수 전 봐야 할 사업 단계
대치동 은마아파트 재건축조합이 2026년 8월 이주를 거부하는 거주자 전원에게 명도소송 등 4종 소송을 예고했다. 2027년 여름 이주를 겨냥한 속도전 신호이지만, 관리처분·분담금·대규모 이주라는 변수가 남아 실제 일정은 미뤄질 수 있다. 매수를 검토한다면 이주 시점의 불확실성과 아직 정해지지 않은 분담금을 계약에 어떻게 반영할지 먼저 확인해야 한다.
창릉 본청약, 전용 모기지 사라진 자리 확인법
8월 2일 나온 고양창릉 S3블록 본청약 공고에서 사전청약 때 안내됐던 전용 모기지가 빠지고 디딤돌대출 기준이 적용됐다. 한도와 금리 상한이 달라져 입주에 필요한 현금이 늘 수 있고, 국토부는 이 기준을 다른 창릉 단지에도 동일 적용할 방침이다. 본청약 공고일까지 무주택·거주요건을 유지하면서, 자신에게 적용될 대출 조건과 제출 서류를 공고문에서 직접 확인해야 한다.