6억 집에 1억대로 입주, 지분적립형의 조건

6억 집에 1억대로 입주한다는 말

규제지역에서 전용 55㎡ 공공분양 아파트의 평균 분양가는 6억3000만원이다. 지분적립형으로 청약하면 이 가운데 25%인 1억5750만원만 먼저 내고 입주할 수 있다.

정부가 올해 4분기 공공분양부터 도입하는 이 방식은, 목돈이 부족해 청약을 접었던 사람에게 초기 문턱을 절반 이하로 낮춰준다. 다만 나머지 지분을 어떻게 채우고 그동안 무엇을 부담하는지가 실제 유불리를 가른다.

기존 분양과 무엇이 다른가

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일반 분양은 입주 시점에 집값 전부를 치른다. 자기 돈이 모자라면 그만큼 대출로 메우고 원리금을 갚아나간다.

지분적립형은 출발점이 다르다. 입주할 때 집의 지분 20~25%만 사고, 나머지는 공공주택사업자가 갖고 있다. 소유권을 처음부터 온전히 갖지 않는 대신, 당장 치러야 할 금액 자체가 작아진다.

국토교통부 제도 설계상 초기 지분은 10~25% 범위에서 정해진다. 최근 공급 논의는 25%를 기준으로 잡고 있다.

25%로 들어간 뒤 나머지는 어떻게 채우나

핵심은 '적립'이다. 입주 후 일정 기간마다 남은 지분을 조금씩 사들여 20~30년에 걸쳐 100%를 채운다. 이투데이 보도가 든 예시로는 초기 25%를 낸 뒤 5년 간격으로 20%씩 세 번, 마지막에 15%를 취득하는 식이다.

다만 이 회차별 비율은 아직 고정된 값이 아니다. 제도상 매 회차 취득 폭은 10~25% 범위로 열려 있어 단지마다 다르게 정해질 수 있다.

추가로 살 때의 가격은 미리 정해져 있다. 지분 취득가는 처음 분양가(원가)에 1년 만기 정기예금 이자를 더한 값이다. 집값이 뛰어도 오른 시세가 아니라 원가 기준으로 사들이므로, 상승분만큼은 매입자에게 유리하다.

문제는 아직 내 것이 아닌 지분이다. 공공이 보유한 나머지 지분에 대해서는 매달 임대료를 낸다. 인근 시세의 80% 이하로 책정한다지만, 초기 5년 동안은 지분의 4분의 3에 해당하는 임대료가 계속 나간다는 뜻이다.

얼마나 저렴해지나, 그리고 되팔 때는

초기 부담 차이는 뚜렷하다. 같은 6억3000만원짜리 집을 기존 방식으로 사면 담보인정비율(LTV) 40%를 최대한 활용해도 자기 돈 약 3억7800만원이 필요하다. 지분적립형으로 25%만 취득하면 1억5750만원으로 내려간다.

차액은 2억원이 넘는다. 그만큼을 대출 이자 대신 임대료와 장기 분할 취득으로 나눠 부담하는 셈이다. '싸진다'기보다 '뒤로 미룬다'에 가깝고, 오래 살 생각이 있어야 이득인 구조다.

바꿔 말하면 진입 자체가 열린다는 점이 크다. 기존 방식이라면 3억원이 넘는 종잣돈이 있어야 명함을 내밀 수 있던 단지에, 1억5000만원 남짓으로 청약을 시도해볼 수 있게 된다. 대신 입주 이후에도 지분을 다 채울 때까지 매달 임대료와 회차별 취득 부담이 이어진다는 점을 함께 봐야 한다.

짧게 되팔아 차익을 노리는 길은 막혀 있다. 전매제한은 10년, 거주의무는 5년이다. 팔 때 생기는 차익도 그 시점에 보유한 지분 비율만큼만 가져간다. 아직 25%만 취득한 상태에서 처분하면 매각차익의 25%가 내 몫이다.

10월 발표에서 확인할 것

핵심 조건은 아직 다 나오지 않았다. 정부는 4분기 공공분양부터 일부 단지에 지분적립형을 섞어 공급하되, 신청자 자산 요건과 대상 단지·물량 같은 세부 기준은 10월에 공개한다고 밝혔다.

청약을 염두에 뒀다면 발표 때 다음을 확인하는 편이 좋다.

• 자산·소득 요건: 청년과 중위소득 이하 중장년이 대상으로 거론되지만, 구체적 커트라인은 10월 기준으로 확정된다.
• 대상 단지: 수원 광교 A17은 600가구 중 240가구(전용 60㎡ 이하)가 지분적립형으로 지정됐다. 노리는 단지가 포함되는지 먼저 볼 대목이다.
• 회차별 취득 비율과 임대료: 초기 이후 언제 얼마씩 더 사야 하는지, 매달 임대료가 얼마인지.
• 특별공급 비중: 공공주택 특별법 시행규칙 개정안 기준 공급의 70%가 특별공급이고, 2세 미만 자녀 가구 20%, 신혼·한부모 15% 순으로 배정된다. 일반공급으로 노린다면 경쟁 폭이 그만큼 좁다.

장기 거주를 전제한 상품이므로, 초기 1억대라는 숫자보다 20~30년치 임대료와 취득 일정을 함께 계산해보는 편이 안전하다.

출처

1. 분양가 25%만 먼저 낸다⋯‘1억원대 내 집 마련’ 가능해질까
2. 집값 20~30년 나눠내는 지분적립형 분양주택 도입
3. 4분기 지분적립형 주택 공급…1억원대로 내 집 마련
4. 1억대 자금으로 수도권 새 아파트?…25%만 먼저 사는 집 나온다