12억 목돈, 전세로 넓힐까 사서 소유할까

12억 로또, 손에 쥐는 돈부터 따져보자

지난 8월 15일 추첨한 로또 1237회에서 1등 23명이 나왔다. 헤드라인제주 보도에 따르면 1인당 당첨금은 약 12억 1,493만원이다. 여기서 세금이 빠진다. 당첨금 중 3억원 초과분에는 33%가 원천징수되므로, 실제 통장에 찍히는 돈은 대략 9억원 안팎으로 줄어든다.

그래도 큰돈이다. 문제는 이 목돈을 집에 어떻게 넣느냐다. 같은 금액이라도 전세 보증금으로 쓸 때와 매매 자금으로 쓸 때, 실거주자가 살게 되는 집은 전혀 달라진다.

같은 돈으로 전세는 더 넓게, 매매는 온전히 내 것으로

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핵심은 전세가율이다. KB부동산 기준 2026년 8월 서울 아파트의 전세가율은 약 57%다. 집값의 절반을 조금 넘는 수준이 전세 보증금이라는 뜻이다.

이 비율을 목돈에 대입하면 그림이 분명해진다. 12억을 전세 보증금으로 쓰면 매매가 약 21억짜리 집에 들어가 살 수 있다. 같은 12억을 매매에 쓰면 12억짜리 집 한 채가 온전히 내 것이 된다. 전세는 더 좋은 동네, 더 넓은 평형에 대출 없이 접근하게 해주고, 매매는 규모를 낮추는 대신 소유권을 준다.

전세의 실익은 하나 더 있다. 지금 은행 전세자금대출 금리는 연 6%에 육박한다. 대출을 끼고 전세를 얻는 사람은 매달 이자를 내지만, 목돈으로 보증금을 통째로 치르면 그 이자가 통째로 사라진다. 반대로 매매를 하면 재산세와 관리비를 계속 부담하되 월 이자는 없다.

상승기냐 하락기냐에 따라 답이 뒤집힌다

2026년 8월 중순 서울 아파트값은 매매가 주간 0.26%, 전세가 0.25% 오르며 나란히 상승세를 이어갔다. 상승폭도 다시 커지는 국면이다.

시장이 오르는 국면에서는 매매가 유리하다. 집을 사두면 시세가 오른 만큼 자산이 불어난다. 전세는 아무리 오래 살아도 시세 차익이 없고, 2년 뒤 재계약 때 보증금을 올려줘야 할 수도 있다.

하락기라면 계산이 뒤집힌다. 매매한 집은 값이 떨어지는 만큼 손실이 나지만, 전세 보증금은 원금 그대로 남는다. 다만 하락기에는 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 이른바 깡통전세 위험이 커진다. 전세가 원금을 지켜주는 대신, 그 원금을 떼일 위험은 하락기에 더 커진다는 점을 함께 봐야 한다.

목돈이 생겼을 때 무엇으로 갈릴까

정리하면 판단은 세 가지에서 갈린다.

첫째는 거주 기간이다. 한곳에 5년 이상 오래 살 생각이면 취득세와 이사 비용을 감안해도 매매가 낫다. 2~3년 안에 옮길 가능성이 크면 전세가 유연하다.

둘째는 시장 방향에 대한 확신이다. 앞으로 오른다고 판단하면 매매로 시세 차익을 노리고, 방향을 모르겠으면 원금이 보전되는 전세로 관망하는 편이 안전하다.

셋째는 무엇을 우선하느냐다. 지금 살 수 있는 최선의 집에 사는 것이 목표라면 전세가 더 좋은 집을 열어준다. 내 집이라는 소유와 자산 증식이 목표라면 규모를 낮춰서라도 매매다.

12억이라는 목돈은 선택지를 넓혀줄 뿐, 정답을 정해주지는 않는다. 거주 기간과 시장 방향, 이 두 가지를 먼저 정하면 전세와 매매 중 무엇이 내 상황에 맞는지가 자연스럽게 드러난다.

출처

1. 1237회 로또 1등 23명, 1인당 12억원
2. 서울 아파트값 0.26% 상승, 매매·전세 오름폭 확대
3. KB부동산 데이터허브 전세가율 통계
4. 전세대출 금리 6% 돌파