집 줄이기 전 확인할 세금·자금·대출 3가지

먼저 팔까, 먼저 살까

집을 줄이는 결정에서 가장 먼저 부딪히는 건 순서 문제다. 큰 집을 먼저 팔면 잔금을 손에 쥐고 작은 집을 사지만, 그 사이 머물 곳이 필요하다. 반대로 작은 집을 먼저 사면 거처는 생기지만 두 집을 잠시 동시에 보유하게 된다.

핵심은 잔금 날짜다. 파는 집의 잔금을 받는 날과 사는 집의 잔금을 치르는 날이 어긋나면, 그 틈만큼 자금 공백이 생긴다. 며칠 차이면 넘어가지만 몇 주 이상 벌어지면 단기 전세나 임시 거처, 추가 자금이 필요해진다. 계약 단계에서 두 잔금일을 최대한 맞추는 것이 공백을 줄이는 가장 단순한 방법이다.

비과세 요건부터 확인한다

Pavel Danilyuk

오래 살던 집을 파는 경우라면 1세대 1주택 비과세부터 따져야 한다. 기본 요건은 2년 이상 보유다. 취득 당시 조정대상지역이었던 집이라면 보유 기간 중 2년 이상 거주까지 채워야 한다.

양도가액이 12억 원을 넘으면 고가주택으로 본다. 이때는 전액이 과세되는 게 아니라 12억 원을 넘는 부분만 안분해 세금이 매겨지고, 1세대 1주택은 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있다. 오래 보유한 중장년 실거주자에게는 이 공제의 영향이 크다.

갈아타는 동안의 2주택

작은 집을 먼저 사면 잠시 2주택자가 된다. 이때 일시적 2주택 특례를 알아둬야 비과세를 지킬 수 있다.

조건은 두 가지다. 종전 집을 산 지 1년 이상 지난 뒤 새 집을 취득하고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 종전 집을 팔아야 한다. 다만 2026년 10월 1일 시행된 개정으로, 새 집 취득 시점에 두 집이 모두 조정대상지역에 있는 경우 등 일정 조건을 충족하면 이 기한이 2년으로 줄어든다. 자신의 집이 어느 쪽에 해당하는지 먼저 확인해야 한다.

대출은 승계가 아니라 재심사다

대출도 그냥 넘어가지 않는다. 기존 주택담보대출을 매수자가 그대로 넘겨받는 승계가 늘 가능한 것은 아니며, 은행과 상품에 따라 다르므로 거래 전에 확인해야 한다.

새로 대출을 받는다면 한도 규제가 변수다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 은행권 40%, 비은행권 50%가 적용되고, 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서 한도가 이전보다 보수적으로 잡힌다. 집을 줄이면 대출도 줄 것 같지만, 소득과 기존 부채에 따라 기대보다 한도가 적게 나올 수 있다. 기존 대출을 미리 갚을 때 붙는 중도상환수수료도 계산에 넣어야 한다.

그래서 이득인가

다운사이징이 늘 이득인 것은 아니다. 판단은 숫자로 해야 한다.

• 매도가에서 양도세, 중개보수, 새 집 취득세, 이사·수리비를 뺀 실수령액이 얼마인가.
• 집이 작아지면서 매년 줄어드는 관리비와 재산세는 얼마인가.
• 손에 남는 현금을 노후 자금이나 대출 상환에 쓸 계획이 서 있는가.
• 생활권과 병원·교통 접근성을 포기하지 않아도 되는가.

차익만 보고 움직이면 세금과 부대비용에 상당 부분이 빠져나간다. 반대로 매달 나가는 고정비가 크게 줄고 남는 현금의 쓰임이 분명하다면, 집을 줄이는 선택은 충분히 합리적이다. 결국 '얼마가 남느냐'와 '매달 얼마가 덜 나가느냐'를 함께 저울에 올려야 답이 보인다.

출처

1. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 2026 — 2년·12억과 일시적 2주택 정리
2. 2026년 주택담보대출 갈아타기, 50대 은퇴자 절세 전략과 DSR 규제