집 등기, 셀프로 아끼는 돈은 법무사 보수뿐
매매 소유권이전등기를 직접 해서 줄어드는 비용은 법무사 보수뿐이고, 취득세·국민주택채권·수수료 같은 법정 비용은 누가 하든 똑같이 나간다. 법무사 견적은 기본·누진 보수에 실비와 부가세가 붙어 10억대 아파트 기준 130만 원을 넘기도 하지만 협의로 40만~50만 원대까지 내려가기도 한다. 대출·동시이행·매도인 서류 같은 변수가 있는지 먼저 따져 셀프와 대행을 선택해야 한다.
셀프등기로 아끼는 건 '법무사 보수'뿐이다
매매 잔금을 앞두고 가장 흔한 고민이 소유권이전등기를 법무사에 맡길지 직접 할지다. 먼저 분명히 해둘 게 있다. 직접 등기해서 줄어드는 돈은 법무사에게 주는 보수뿐이다. 취득세, 국민주택채권, 등기신청수수료처럼 법으로 정해진 비용은 누가 접수하든 똑같이 나간다.
집값이 오르면서 이 보수를 아끼려는 사람이 늘었다. 대법원 통계를 인용한 보도에 따르면 2024년 10월 매수인이 직접 접수한 소유권이전등기는 3,231건으로 전달보다 39% 늘었다. 다만 전체 소유권이전등기에서 차지하는 비율은 0.85%로, 여전히 대부분은 법무사를 쓴다.
법무사 견적서, 어디까지가 보수인가
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법무사 비용은 하나의 수수료가 아니라 여러 항목의 합이다. 대한법무사협회 보수기준은 부동산 가액에 따른 기본 보수에 누진 보수를 더하고, 여기에 일당·교통 같은 실비와 부가세가 붙는 구조다.
한 보도의 예시를 보면 구조가 선명해진다. 서울 아파트 평균값인 10억240만원짜리를 살 때, 기본 보수 95만원에 10억 초과분의 0.05%를 더해 보수액 자체는 약 95만원이다. 여기에 부가세 약 9만5천원, 일당 8만원, 교통실비 8만원, 등기·세금신고 대행 각 5만원, 채권매입 대행 4만원이 더해지면 견적은 130만원을 넘어선다.
중요한 건 이 항목 상당수가 협의 대상이라는 점이다. 같은 거래라도 사무소와 협상에 따라 40만~50만원 선으로 내려가기도 한다. 견적서를 받으면 일당·교통실비·대행료가 실제 거리와 업무량에 맞는지, 채권 할인율을 어떻게 잡았는지부터 확인하는 게 좋다.
직접 하면 실제로 나가는 돈
셀프등기에서 매수인이 직접 부담하는 실비는 생각보다 적다. 등기신청수수료는 부동산 1건당 대법원 인터넷등기소에서 e-Form으로 미리 작성해 인터넷으로 내면 13,000원, 등기소에서 직접 내면 15,000원이다. 국민주택채권은 매입 의무가 있지만 대부분 매입과 동시에 되팔기 때문에 실제 부담은 그날의 '할인료'뿐이다. 정부24에서 떼는 대장·주소 서류값은 건당 수백~수천 원 수준이다.
반대로 취득세는 셀프든 대행이든 금액이 같다. 주택 매매 취득세는 가격에 따라 6억 이하 1%, 6억~9억 구간 누진, 9억 초과 3%가 적용되고 여기에 지방교육세와 면적에 따른 농어촌특별세가 붙는다. 10억짜리 집이라면 취득세만 수천만 원이다. 법무사를 쓰든 안 쓰든 이 돈은 그대로 나간다는 뜻이다.
정리하면 셀프로 아끼는 금액은 법무사 보수에 해당하는 수십만 원에서 100만 원 안팎이다. 들이는 시간과 품을 감안하면 적지 않지만, 집값 대비로는 작은 비중이다.
그런데 직접 하기 어려운 경우가 있다
문제는 모든 거래가 혼자 접수할 수 있는 구조가 아니라는 데 있다.
가장 큰 변수는 주택담보대출이다. 대출을 끼고 집을 사면 은행이 근저당권 설정을 자기들이 지정한 법무사에게 맡기는 경우가 많다. 소유권이전과 근저당 설정이 같은 날 함께 접수돼야 하므로, 매수인이 소유권이전만 따로 셀프로 하기가 사실상 어렵다.
잔금일 당일의 타이밍도 만만치 않다. 잔금 지급, 대출 실행, 소유권이전, 근저당 설정이 하루에 맞물리는데, 서류 하나라도 빠지면 접수가 밀린다. 매도인이 등기필증, 3개월 내 발급한 매도용 인감증명, 인감 날인 위임장을 제때 건네주지 않으면 매수인 혼자서는 접수 자체가 불가능하다.
맡길까 직접 할까, 이렇게 판단하자
결국 금액보다 거래 구조가 선택을 가른다.
대출 없이 현금으로 사고, 단독명의이며, 잔금일 전후로 평일에 등기소를 오갈 시간이 있다면 셀프등기의 실익이 크다. 서류가 단순하고 동시이행 부담이 없어 실수 여지도 적다.
반대로 주택담보대출을 끼거나, 공동명의에 가족 서류가 얽히거나, 잔금 당일 여러 절차가 동시에 돌아가는 거래라면 법무사에게 맡기는 편이 안전하다. 이때는 수수료를 깎는 것보다 견적서 항목을 꼼꼼히 비교하고 두세 곳에서 견적을 받아 과한 실비를 걸러내는 쪽이 현실적이다. 셀프등기는 '싸게 하는 법'이 아니라 '맡길 필요가 없는 거래를 가려내는 일'에 가깝다.