집주인이 미뤄도 세입자가 직접 하는 전월세 신고
전월세 신고제는 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 넘는 계약을 30일 안에 신고하도록 한 제도로, 2025년 6월 이후 계약부터 안 지키면 과태료가 붙는다. 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되지만, 보증금을 지키는 또 다른 축인 전입신고는 따로 해야 한다. 집주인이 신고를 미뤄도 세입자가 계약서만 있으면 단독으로 신고할 수 있다.
내 계약, 신고 대상일까
전월세 신고제는 일정 규모 이상의 주택 임대차 계약을 시군구에 알리도록 한 제도다. 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘으면 대상이다. 둘 중 하나만 넘어도 해당되고, 지역은 수도권 전역과 광역시, 세종·제주, 그리고 도의 시 지역이 포함된다. 경기도를 뺀 군 지역은 빠진다.
신고 기한은 계약을 맺은 날로부터 30일이다. 임대인과 임차인 모두에게 신고 의무가 있지만, 서명·날인된 계약서를 한쪽이 제출하면 공동으로 신고한 것으로 본다. 즉 둘이 함께 갈 필요 없이 한 사람이 처리해도 된다.
안 하면 과태료, 언제부터
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과태료는 2025년 6월 1일 이후에 맺은 계약부터 적용된다. 그 이전, 2021년 6월부터 2025년 5월까지 이어진 계도기간에 체결한 계약은 부과 대상에서 빠진다.
금액은 2025년에 한 차례 완화됐다. 기한을 넘기거나 신고하지 않은 경우의 과태료가 기존 최대 100만원에서 2만~30만원 수준으로 내려갔다. 다만 거짓으로 신고하면 최대 100만원까지 물 수 있으니, 실제 보증금과 월세를 그대로 적는 것이 중요하다.
확정일자는 자동, 전입신고는 따로
세입자에게 이 제도의 가장 큰 실익은 확정일자다. 임대차 신고를 하면서 계약서를 함께 내면 확정일자가 자동으로 부여된다. 예전처럼 확정일자를 받으러 주민센터를 따로 찾지 않아도 되고, 신고를 마치면 받는 임대차신고필증에 확정일자 번호가 함께 찍힌다.
여기서 많은 세입자가 헷갈리는 지점이 있다. 보증금을 지키는 장치는 사실 두 개다. 하나는 우선변제권으로, 확정일자가 있어야 경매 등에서 보증금을 앞순위로 돌려받을 수 있다. 다른 하나는 대항력으로, 집이 팔리거나 주인이 바뀌어도 계약 기간을 주장할 수 있는 힘이다.
문제는 대항력이 확정일자가 아니라 전입신고와 실제 거주에서 생긴다는 점이다. 전월세 신고로 확정일자가 자동으로 붙었다고 해서 전입신고까지 끝난 것은 아니다. 두 가지는 별개의 절차이므로, 이사한 뒤 전입신고는 반드시 따로 챙겨야 보증금 보호가 온전해진다.
집주인이 미룰 때, 세입자가 직접
간혹 집주인이 세금이나 다른 이유로 신고를 꺼리는 경우가 있다. 이때 세입자가 손 놓고 기다릴 필요는 없다. 공동 신고가 원칙이지만, 서명과 날인이 된 계약서를 한쪽이 제출하면 공동 신고로 인정되기 때문에 세입자 혼자서도 신고를 마칠 수 있다.
직접 신고할 때는 이 순서로 하면 된다.
- 서명·날인이 완료된 임대차계약서 원본 또는 사본을 준비한다.
- 온라인은 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서, 오프라인은 주택 소재지 관할 주민센터(행정복지센터)에서 신고한다.
- 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동으로 부여되니, 신고 단계에서 계약서를 꼭 함께 올린다.
- 신고가 끝나면 임대차신고필증에 확정일자 번호가 찍혔는지 확인한다.
- 이사 당일에는 전입신고를 별도로 해 대항력까지 갖춘다.
계약서만 제대로 갖춰져 있으면 신고 자체는 어렵지 않다. 집주인의 협조가 늦어질 때일수록, 세입자가 먼저 신고해 확정일자를 확보해 두는 편이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이다.