실거주 1주택이면 2026 보유세, 이 선부터 오른다
2026년 세제개편안은 실거주 1주택 종부세 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 부담이 느는 구간은 시가 30억 원 초과 고가 주택으로 좁혔다. 증세의 과녁이 초고가·비거주·다주택에 집중돼 공시가격 12억 원 아래 실거주 한 채는 대체로 사정권 밖이다. 내 집 공시가격, 거주 여부, 공동명의와 보유기간을 6월 1일 기준으로 맞춰 보면 내가 어느 쪽인지 가려진다.
부유세 논쟁이 왜 내 집 보유세로 번졌나
새로운 '부유세'라는 세금이 생기는 것은 아니다. 2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안이 종합부동산세(종부세) 체계를 손본 것인데, 과세 대상 자체는 줄이면서 시가 40억 원이 넘는 초고가 주택에 부담을 몰아주는 방향이다.
한국재정학회가 8월 5일 연 전문가 간담회에서 김우철 회장은 이 설계를 두고 종부세가 "사실상 부유세 성격을 생각해볼 수 있다"고 조심스럽게 평했다. 기사 제목은 단정적으로 쓰였지만, 발언 자체는 해석에 가까웠다. 근거로 든 것은 3년간 약 2조 원의 증세 효과였다.
같은 자리에서 반론도 나왔다. 공정과세의 기준선이 어디인지부터 불분명하다는 지적, 20~30억 원대 주택도 공정시장가액비율 조정이 겹치면 실제 부담이 늘 수 있다는 우려다. 정리하면 '부유세'는 이번 개편의 방향을 빗댄 표현이지, 실거주 한 채를 가진 사람에게 새 세금이 붙는다는 뜻이 아니다.
재산세와 종부세, 어디서 갈리나
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집을 가지면 보유세는 두 겹으로 나뉜다. 둘은 매기는 주체도, 내는 시기도 다르다.
| 구분 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 성격 | 지방세, 모든 보유자 | 국세, 기준 초과분만 |
| 부과 주체 | 시·군·구 | 국세청 |
| 납부 시기 | 7월·9월 | 12월 |
| 과세기준일 | 6월 1일 | 6월 1일 |
핵심은 재산세는 집을 가진 거의 모든 사람이 내지만, 종부세는 공시가격 합계가 공제 기준선을 넘는 사람만 낸다는 점이다. 그 기준선이 지금은 1세대 1주택 단독명의 12억 원, 다주택자 9억 원이다. 내 집 공시가격이 12억 원 아래라면 종부세는 애초에 걱정할 대상이 아니라는 뜻이다.
2026년 개편안이 실제로 바꾸는 것
실거주 1주택자 기준으로 보면 변화는 생각보다 완만하다. 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원)으로 오른다. 그래서 시가 20억 원 아래 집은 종부세가 없고, 20~30억 원 구간은 오히려 세금이 줄어든다.
부담이 늘기 시작하는 선은 시가 30억 원(공시가격 21억 원)부터이고, 시가 40억 원(공시가격 28억 원)을 넘으면 중과된다. 정부가 이를 "핀셋 증세"라고 부른 이유다. 바꿔 말해 증세의 과녁은 실거주 저가·중가 한 채가 아니라 초고가 주택이다.
방향이 분명히 갈리는 쪽은 '거주하지 않는 집'이다. 비거주 1주택은 기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 깎이고, 시가 20억 원짜리(60세·10년 보유 가정)는 내년 종부세가 4배로 뛴다는 것이 정부 추산이다. 여기에 공정시장가액비율이 60%에서 70%로, 3주택 이상은 80%로 오르고 세부담 상한도 150%에서 200%로 높아진다.
다만 이 안은 확정이 아니다. 연말 국회 심의에서 수치가 바뀔 수 있어, 지금은 결정된 결과가 아니라 정부가 가려는 방향으로 읽는 편이 맞다.
내 집 기준 점검표
걱정을 숫자로 바꾸려면 다음을 차례로 확인하면 된다.
- 공시가격: 부동산공시가격알리미에서 내 집 공시가격부터 본다. 1주택 단독명의 기준 12억 원(개편 시 14억 원) 아래면 종부세 자체가 없다.
- 거주 여부: 실제 거주하면 공제와 세액공제가 유지되지만, 세대원이 따로 사는 비거주 주택은 개편안에서 공제가 9억 원으로 줄어 부담이 커진다.
- 공동명의: 부부 공동명의는 각자 9억 원씩 18억 원을 공제받아 단독명의 12억 원보다 기준선이 높다. 대신 고령자·장기보유 세액공제는 단독명의 1세대 1주택자만 받을 수 있어, 집값과 나이·보유기간에 따라 유불리가 갈린다.
- 보유기간·나이: 단독명의 1세대 1주택자는 60세 이상이면 20~40%(60·65·70세 구간), 보유 5년 이상이면 20%, 10년 40%, 15년 50%까지 세액공제를 받고, 둘을 합쳐 최대 80%까지 줄일 수 있다.
- 기준일: 모든 판정은 6월 1일 소유자 기준이다. 5월 말에 사서 6월에 팔아도 그해 보유세는 6월 1일에 가진 사람이 낸다.
판단 기준을 하나로 요약하면 이렇다. 공시가격이 12억 원 안쪽인 실거주 한 채라면 이번 논란의 직접 사정권이 아니다. 반대로 집값이 그 선을 넘거나, 한 채를 비워 둔 채 다른 곳에 살고 있다면 공제 축소와 비율 인상이 겹쳐 부담이 눈에 띄게 늘 수 있다. 확정안은 연말 국회를 지나야 나오니, 그때 공시가격과 거주 요건을 다시 맞춰 보는 편이 안전하다.