세제개편 재검토, 실거주 1주택자 매수 판단법
정부가 발표 일주일 만에 2026년 세제개편안을 다시 손질하면서 실거주 1주택 부동산 세제가 재검토 대상에 올랐다. 종부세 기본공제 상향과 양도세 거주 공제 강화라는 큰 방향은 유지되지만, 실거주 예외 요건과 세부 수치는 9월 정기국회를 지나야 확정된다. 실거주 계획이 뚜렷할수록 확정된 변수와 유동적인 변수를 나눠 매수·청약 시점을 판단하기 쉬워진다.
발표 일주일 만에 다시 손보는 세제
정부가 지난 8월 3일 내놓은 2026년 세제개편안이 발표 일주일 만에 다시 손질 대상에 올랐다. 뉴스핌 보도에 따르면 부동산 세제와 ISA, 주가 대책을 두고 반발이 이어지자 정부는 큰 방향은 유지하되 세부 설계를 다시 짜기로 했다. 이재명 대통령은 지난 7일 ISA 개편과 주가 대책을 재검토하라고 지시하면서 "불가피한 예외가 있으면 국민 의견을 들어 한 번 더 검토하겠다"는 입장을 밝혔다.
실거주 1주택자로서는 반가운 신호일 수 있지만, 동시에 확정되지 않은 변수가 늘었다는 뜻이기도 하다. 집을 사거나 갈아타려는 사람이라면 지금 무엇이 정해졌고 무엇이 아직 유동적인지부터 갈라 봐야 한다.
실거주 1주택자에게 걸려 있는 것
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개편안의 핵심은 주택 수보다 실제 거주 여부를 과세의 축으로 삼는다는 데 있다. 종합부동산세는 실거주 1주택자의 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올린다. 정부 설명대로라면 시가 약 20억 원 이하 실거주 1주택자는 대부분 종부세 부담에서 벗어난다. 반대로 집을 두고 실제로 살지 않는 비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 줄어든다.
양도소득세도 거주 여부를 크게 반영한다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 확대된다. 다만 2029년부터는 보유 기간에 따른 장기보유특별공제가 사라지고, 실제 거주 기간에 따른 공제(최대 80%)만 남는다. '오래 갖고만 있어도 깎아주던' 구조가 '실제로 살아야 깎아주는' 구조로 바뀌는 셈이다.
확정 전 변수 — 예외 인정과 일정
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가장 뜨거운 쟁점은 '실거주 예외'다. 입법예고 기간에 국회 국민참여입법센터에는 4,000건이 넘는 의견이 접수됐다. 부모 봉양, 자녀 교육, 질병 치료, 직장 문제로 어쩔 수 없이 다른 지역에 사는 1주택자를 실거주로 인정해 달라는 요구가 많았다. 파이낸셜뉴스 보도에 따르면 정부는 예외 인정 범위를 확대할지 저울질하고 있으나, 실거주 중심 과세라는 취지를 약화시키지 않는 선에서 조정하겠다는 방침이다.
일정도 짚어둘 필요가 있다. 입법예고는 8월 20일 종료되고, 27일 차관회의와 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출된다. 여당은 8월 말까지 당정 조율을 마치겠다고 밝혔다. 즉 지금 나온 숫자는 '정부안'이며, 국회 심의 과정에서 또 바뀔 수 있다.
매수·청약 시점, 어떻게 볼까
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첫째, 지금 확정된 것과 유동적인 것을 분리하자. 종부세 기본공제 상향과 양도세 거주 공제 강화라는 큰 방향은 유지될 가능성이 높지만, 예외 요건과 세부 수치는 정기국회를 지나야 굳어진다. 계약 시점을 이 스케줄에 무리하게 끼워 맞출 필요는 없다.
둘째, 개편은 2026년부터 2029년까지 단계적으로 적용된다. 기본공제 변경은 곧바로, 세율 인상은 2027년, 1·2주택 세율 통일과 공정시장가액비율 상향은 2028년, 보유공제 폐지는 2029년이다. 실거주 목적이라면 이 구조는 대체로 유리한 방향이다. 오래 실제로 거주할수록 양도·보유 단계에서 유리해지기 때문이다.
셋째, 실거주가 확실하지 않다면 신중해야 한다. 전근·교육 등으로 실제 거주가 어려운 상황이라면 예외 요건 확정을 지켜본 뒤 판단하는 편이 안전하다. 청약도 마찬가지로, 당첨 후 실거주 의무와 세제상 실거주 요건을 함께 따져야 한다. 결국 이번 개편의 메시지는 분명하다. 세제는 점점 '실제로 사는 사람'에게 유리해지고 있으며, 실거주 계획이 뚜렷할수록 불확실성 속에서도 판단이 쉬워진다.