서울 86주 상승인데 강남은 왜 떨어지나
서울 아파트값은 9월 넷째 주 기준 0.09% 올라 86주 연속 상승으로 역대 최장 기록을 세웠지만, 같은 주 강남구는 0.56% 떨어지는 등 지역별로 방향이 엇갈렸다. 강남·용산의 약세는 장기보유특별공제 축소를 앞둔 매물 증가가 배경으로, 서울 평균 상승률 한 줄로는 내가 사려는 동네를 판단할 수 없다. 한국부동산원 주간동향에서 구 단위 변동률과 최근 몇 주 추세, 거래량을 함께 확인하는 것이 핵심이다.
서울이 86주 올랐다는데, 강남은 왜 떨어지나
한국부동산원 주간 아파트 가격동향을 보면, 9월 넷째 주(28일 기준) 서울 아파트값은 한 주 전보다 0.09% 올랐다. 2025년 2월 첫째 주 이후 86주 연속 상승으로, 2020~2022년의 85주를 넘어선 역대 최장 기록이다.
그런데 같은 주에 강남구는 0.56% 떨어졌다. 서초(-0.33%), 송파(-0.19%), 용산(-0.01%)도 하락이다. "서울이 86주째 오른다"는 문장과 "내가 보는 강남은 떨어진다"는 현실이 동시에 사실일 수 있다. 매수 시점을 고민한다면 이 간극부터 이해해야 한다.
서울 평균은 지금 내 동네를 보여주지 않는다
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서울 평균 0.09%는 오르는 지역과 내리는 지역을 섞어 평균 낸 값이다. 지금은 그 안에서 방향이 반대로 갈린다. 강남3구와 용산이 하락하는 사이 강북은 강세이고, 강북 14개 구는 0.24% 올랐다. 같은 서울인데 구에 따라 부호가 바뀐다.
| 지역 | 주간 변동률 |
|---|---|
| 강남 | -0.56% |
| 서초 | -0.33% |
| 송파 | -0.19% |
| 용산 | -0.01% |
| 서대문 | +0.41% |
| 동대문 | +0.36% |
| 노원 | +0.34% |
상승폭 자체도 8월 말 0.29%를 고점으로 5주째 둔화 중이다. '역대 최장 상승'이라는 제목만 보면 모든 지역이 달아오르는 것처럼 보이지만, 숫자를 구 단위로 쪼개면 그림이 달라진다. 평균 상승률 한 줄로 내가 사려는 동네를 판단하면 반대 방향을 읽게 될 수 있다.
강남·용산이 꺾인 이유
갈림의 배경에는 세금이 있다. 8월 3일 세제개편안으로 양도소득세 장기보유특별공제가 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 단계 축소된다. 수십 년 보유로 양도차익이 큰 강남 고령 집주인에게는 혜택이 줄기 전에 파는 편이 유리해진다.
실제로 세제개편안 발표 뒤 서울의 장기보유자 매도 비중은 36%에서 42%로 올랐고, 강남3구 장기보유 매도자는 1297명으로 서울 전체의 약 20%를 차지했다. 매물이 늘면 호가가 눌린다. 강남·용산의 하락은 수요가 사라져서라기보다 공급 쪽 사정이 바뀐 결과에 가깝다. 반대로 매물 압력이 덜한 강북은 상승세를 이어가고 있다.
내가 사려는 지역, 주간 통계 이렇게 읽는다
평균 대신 내 동네를 보려면 순서가 있다.
먼저 한국부동산원 주간 가격동향에서 서울 전체가 아니라 '구' 단위 변동률을 확인한다. 같은 서울이어도 강남과 노원은 지금 정반대다. 둘째, 최근 4~5주 흐름을 함께 본다. 한 주 수치보다 둔화·반등 추세가 매수 타이밍 판단에 더 유효하다. 셋째, 가격과 함께 거래량과 매물 증감을 본다. 호가가 떨어져도 거래가 없으면 실거래로 굳었다고 보기 이르다.
정리하면, 지금 서울은 '오른다·내린다'로 뭉뚱그릴 시장이 아니다. 강남처럼 매물이 늘어 조정받는 지역과 강북처럼 상승이 이어지는 지역이 공존한다. 내가 보는 구가 어느 쪽인지, 그 흐름이 몇 주째인지부터 확인하는 것이 평균 뉴스에 휘둘리지 않는 출발점이다.