산본 거래 2배 급증, 지역 우열로 읽으면 안 되는 이유
1기 신도시 중 산본의 아파트 거래량은 최근 1년 108% 넘게 늘어 증가율 1위였고, 토지거래허가구역으로 묶인 분당은 41% 줄었다. 거래량 증감률은 기저 효과와 규제에 따른 매물 잠김에 크게 휘둘려, 정작 거래가 줄어든 분당의 집값이 더 많이 올랐다. 지역을 비교할 때는 증감률 헤드라인 대신 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 내 관심 단지의 건수와 가격을 직접 확인해야 한다.
'108% 급증'이라는 숫자의 두 가지 함정
1기 신도시 가운데 산본의 아파트 거래량이 최근 1년(2025년 11월~2026년 10월) 사이 108% 넘게 늘어 증가율 1위를 기록했다. 반대로 분당은 41% 줄었다. 헤드라인만 보면 산본으로 수요가 몰리고 분당은 식었다고 읽기 쉽다. 그런데 이 증감률에는 두 가지 함정이 숨어 있다.
첫째는 기저 효과다. 산본의 직전 1년 거래는 1,532건에 불과했다. 모수가 작으면 조금만 늘어도 증가율이 크게 튄다. 실제 늘어난 거래는 3,190건인데, 같은 기간 분당 거래량은 2,967건이다. 증감률은 두 배 넘게 벌어졌지만, 1년간의 절대 거래 건수는 오히려 비슷하다.
둘째는 분모의 성격이다. 거래가 줄어든 쪽이 꼭 인기가 식은 것은 아니다. 뒤에서 보겠지만, 규제로 거래 자체가 묶이면 숫자는 줄어도 가격은 다른 방향으로 움직일 수 있다.
규제가 거래와 집값을 갈라놓는다
Jakub Zerdzicki
분당과 산본의 차이를 만든 핵심 변수는 규제다. 분당은 규제지역이자 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 전세를 낀 갭투자가 막히고 실거주 목적만 매수가 가능하니, 사고파는 행위 자체가 줄어든다. 산본은 이 대상에서 빠져 있어 실거주 요건 없이 살 수 있었다. 거래가 활발해질 조건이 갖춰진 셈이다.
여기에 재건축 기대가 더해졌다. 산본은 올해 7~8월 거래량이 전년 같은 기간보다 129% 넘게 늘었는데, 재건축이 가시화되면서 매수세가 붙은 결과로 풀이된다. 즉 산본의 거래 급증은 '비규제'와 '재건축 기대'라는 두 조건이 겹친 지역 특수성에 가깝지, 분당보다 입지가 좋아졌다는 뜻이 아니다.
거래량과 집값은 다른 것을 잰다
거래량과 집값을 같은 신호로 묶는 순간 오해가 시작된다. 둘은 측정하는 대상이 다르다. 아래 숫자가 이를 분명히 보여준다.
| 지역 | 거래량 증감률 | 3.3㎡당 중위가 변동 | 규제 여부 |
|---|---|---|---|
| 분당 | -41.0% | +35.5% | 규제·토지거래허가 |
| 산본 | +108.2% | +8.3% | 비규제 |
거래가 반토막 난 분당은 3.3㎡당 중위 매매가가 5,224만 원에서 7,081만 원으로 35% 넘게 올랐다. 거래가 두 배로 뛴 산본은 2,152만 원에서 2,330만 원으로 8% 남짓 올랐을 뿐이다. 규제로 매물이 잠긴 지역에서 '거래 감소'는 약세가 아니라 가격이 버티는 신호일 수 있다. 거래량 하나로 지역의 가치를 재는 것이 왜 위험한지 이 대비가 말해준다.
실거래가 공개시스템에서 내 단지 확인하는 순서
결국 뉴스의 증감률은 지역 전체의 평균이자 과거의 흐름이다. 내가 살 단지의 지금 시세와는 다르다. 관심 단지가 있다면 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 직접 확인하는 편이 정확하다. 순서는 이렇다.
- 사이트에 접속한다. 회원가입이나 로그인은 필요 없다.
- 주택 유형에서 '아파트'를 고르고, 지역 또는 단지명으로 검색한다.
- 관심 단지에서 같은 면적, 비슷한 층의 거래만 추려 본다. 면적과 층이 다르면 가격을 바로 비교하기 어렵다.
- 최근 몇 달 치 거래 건수와 가격을 함께 본다. 한두 건의 거래로 시세를 단정하지 않는다.
- 신고된 거래는 보통 다음 날 공개되므로, 아주 최근 계약은 아직 안 보일 수 있다는 점을 감안한다.
지역을 고를 때 '어디가 몇 % 늘었다'는 헤드라인은 출발점일 뿐이다. 그 숫자가 기저 효과인지 규제 때문인지 따져보고, 마지막엔 내 관심 단지의 실거래 건수와 가격을 눈으로 확인하는 것이 순서다.