부정청약 적발, 당첨 취소로 끝나지 않는다

당첨 취소는 시작일 뿐이다

청약에 당첨된 뒤 소득이나 자산, 거주 요건 신고가 마음에 걸린다면 가장 먼저 알아둘 것이 있다. 부정청약으로 판단되면 잃는 것은 당첨 자격 하나가 아니다. 공급계약 취소와 형사처벌, 그리고 적발 이후 최대 10년간의 청약 제한이 사실상 한 묶음으로 따라온다.

국토교통부는 공급질서 교란행위가 확정될 경우 형사처벌과 함께 계약을 취소하고 주택을 환수하며 10년간 청약을 제한한다고 밝혀 왔다. 당첨 취소는 그 절차의 출발점에 가깝다.

어디까지가 '부정청약'인가

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부정청약은 '실수로 자격이 안 됐다'가 아니라 '속여서 자격을 만들었다'에 가깝다. 주택법 제65조는 청약통장을 사고팔거나 알선·광고하는 행위, 위장전입처럼 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 받게 하는 행위를 금지한다. 전매제한 기간에 분양권을 넘기거나 알선하는 것도 같은 금지 대상이다.

실제 적발에서 가장 흔한 유형은 위장전입이다. 국토부가 2024년 4월 발표한 2023년 하반기 점검에서는 적발 154건 중 위장전입이 142건으로 대부분을 차지했고, 특별공급 자격을 노린 위장이혼이 7건, 시행사 측 불법공급이 5건이었다. 모두 경찰에 수사의뢰됐다. 공통점은 요건을 '실수로 못 맞춘' 것이 아니라 요건에 맞는 것처럼 꾸몄다는 데 있다.

적발되면 실제로 어떤 일이 벌어지나

조치는 세 갈래로 동시에 진행된다.

첫째, 형사처벌이다. 주택법 제101조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처할 수 있다. 부정청약으로 얻은 이익이 3천만원을 넘으면 그 이익의 3배 이하까지 벌금이 올라간다. 얻은 이득이 클수록 벌금도 비례해 커지는 구조다.

둘째, 계약 취소와 환매다. 2021년 주택법 개정으로 교란행위가 적발되면 공급계약을 취소하도록 의무화됐다. 그전에는 '취소할 수 있다'는 재량 규정이었지만 이제는 적발 자체가 취소로 이어진다. 이미 입주했더라도 주택을 비워야 하고, 사업주체가 주택 가격을 치르고 되사가는 환매 절차를 밟는다. 그사이 낸 계약금이나 중도금을 온전히 돌려받기 어려운 경우도 생긴다.

셋째, 10년 청약 제한이다. 적발 이후 최대 10년간 청약 자격이 묶인다. 당장의 한 채를 잃는 것을 넘어, 가점을 쌓아 온 세대 전체의 내 집 마련 계획이 사실상 10년 뒤로 밀린다는 뜻이다. 벌금보다 이 부분을 더 무겁게 받아들이는 사람도 많다.

단순 착오와 고의 기망은 다르게 다뤄진다

그렇다면 소득이나 자산을 잘못 계산해 자격을 넘긴 경우도 전부 부정청약일까. 법 문언 자체가 '거짓이나 그 밖의 부정한 방법'을 전제한다. 고의로 속이려는 의도가 핵심이라는 뜻이다.

자격을 오인해 벌어진 단순 부적격 당첨은 통상 당첨 취소와 일정 기간의 재당첨 제한으로 처리되며, 형사처벌이나 10년 제한과는 결이 다르다. 다만 안심은 이르다. 소명 과정에서 고의가 인정되거나 서류를 꾸민 정황이 드러나면 단순 부적격이 부정청약으로 넘어갈 수 있다. 경계에 선 사례일수록 '몰랐다'가 아니라 '어떤 자료로 그렇게 판단했는지'를 설명할 수 있어야 한다.

계약 전 스스로 점검할 것

불안하다면 계약서에 도장을 찍기 전에 다음을 확인하는 편이 낫다.

• 세대구성원 전원의 주소지가 실제 거주지와 일치하는가. 특히 당첨 직전 전입한 직계존속이 있다면 실거주 여부를 다시 본다.
• 소득·자산 산정 기준 시점과 포함 범위를 공고문 그대로 적용했는가. 임의로 해석한 항목은 없는지 본다.
• 특별공급이라면 무주택세대구성원, 혼인·이혼 신고 상태가 요건과 어긋나지 않는가.
• 자격을 뒷받침하는 서류를 날짜와 함께 보관하고 있는가.

요건을 잘못 안 것과 요건을 꾸민 것은 결과의 무게가 다르다. 판단이 서지 않는 항목이 있다면 계약 전에 사업주체나 관할 기관에 먼저 확인하는 것이 10년을 지키는 가장 싼 방법이다.

출처

1. 국토교통부, 공급질서 교란행위 점검 결과 발표 (정책브리핑)
2. 서울시 민생사법경찰 부동산 수사 안내 (주택법 벌칙)