등기부 보는 법과 내 권리 지키는 순서
등기사항전부증명서(등기부등본)는 표제부·갑구·을구로 나뉘어 부동산의 현황과 소유권, 근저당 같은 권리관계를 공시한다. 매매는 잔금일부터 60일 안에 소유권이전등기를 해야 하고, 전세는 전입신고와 확정일자를 갖춰야 보증금을 지킬 대항력·우선변제권이 생긴다. 계약 전과 잔금 당일 등기부를 다시 확인하고 잔금일 권리변동 금지 특약을 넣는 것이 권리를 지키는 가장 확실한 순서다.
등기부등본부터 떼 봐야 하는 이유
집을 사든 전세로 들어가든, 가장 먼저 할 일은 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본을 떼 보는 것이다. 이 서류 한 장에 그 집의 소유자가 누구인지, 빚이 얼마나 잡혀 있는지가 다 적혀 있다. 부동산의 신분증인 셈이라, 여기서 걸러지는 문제가 계약 사고의 상당 부분을 차지한다.
중요한 건 '지금 집주인'과 '지금 권리관계'다. 등기부는 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있으니, 공인중개사 말만 믿지 말고 직접 확인하는 습관이 안전하다.
등기부는 세 칸으로 나뉜다
Ivan S
등기부는 표제부·갑구·을구 세 부분으로 구성된다. 어디에 무엇이 적히는지만 알아도 절반은 읽은 것이다.
| 구분 | 기록 내용 | 봐야 할 점 |
|---|---|---|
| 표제부 | 소재지·면적·층 등 현황 | 계약서와 주소·면적이 같은가 |
| 갑구 | 소유권(소유자, 가압류 등) | 계약 상대가 진짜 소유자인가 |
| 을구 | 근저당·전세권 등 | 빚이 얼마나 잡혀 있나 |
소유권 변동은 갑구에, 집을 담보로 받은 대출인 근저당권은 을구에 적힌다. 을구가 비어 있다면 담보 대출이 없다는 뜻이라 좋은 신호다. 반대로 근저당이 많으면, 혹시 경매로 넘어갈 때 내 보증금 순위가 뒤로 밀릴 수 있다는 경고다.
계약부터 등기 완료까지 순서
매매는 다음 순서로 흐른다. 먼저 계약을 맺고, 계약일로부터 30일 안에 실거래가를 시군구청에 신고한다. 이후 잔금을 치르고 소유권이전등기를 신청한다.
이 마지막 단계에 기한이 있다. 부동산등기 특별조치법은 잔금을 모두 치른 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하도록 정하고 있다. 넘기면 취득세 기준의 5~30%에 해당하는 과태료가 붙을 수 있다. 등기를 넘겨받아야 비로소 법적으로 내 집이 되므로, 잔금과 등기는 사실상 한 묶음으로 처리하는 게 맞다.
내 권리를 지키는 확인 시점
핵심은 '언제 보느냐'다. 등기부는 계약 전에 한 번, 잔금 당일에 또 한 번 확인한다. 계약 전에는 멀쩡했는데 잔금 직전 집주인이 추가 대출을 받아 근저당을 새로 설정하는 경우가 있기 때문이다. 그래서 계약서에 '잔금일까지 권리변동을 하지 않는다'는 특약을 넣고, 잔금 주기 직전 등기부를 다시 떼 새 권리가 없는지 확인하는 게 안전하다.
전세라면 여기에 두 가지가 더 붙는다. 집에 들어가 살면서 전입신고를 마치면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다. 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 내 계약을 주장할 수 있는 힘이다. 여기에 확정일자까지 받아 두면 우선변제권이 생겨, 경매 배당에서 나중에 들어온 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다.
정리하면 순서는 이렇다. 계약 전 등기부 확인, 특약으로 권리변동 차단, 잔금일 등기부 재확인, 그리고 전세는 입주와 동시에 전입신고와 확정일자. 이 흐름만 지켜도 흔한 사고 대부분은 미리 막을 수 있다. 권리관계가 복잡하거나 판단이 서지 않을 때는 법무사나 전문가의 확인을 받는 편이 낫다.