다주택 양도세, 파는 시점이 세금 가른다

지금은 중과가 다시 걸리는 구간이다

4년 넘게 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 적용되고 있다. 정부는 2026년 초 "연장은 없다"는 입장을 밝혔고, 5월 9일을 끝으로 한시 배제가 종료됐다. 지금 조정대상지역 주택을 파는 2주택 이상 보유자는 중과세율을 다시 따져야 하는 상황이다.

그런데 정부가 7월 말 발표한 세제개편안에는 2027년부터 중과를 다시 낮추는 방안이 담겼다. 즉 지금 이 시점은 세율이 높은 구간과 낮아질 구간 사이에 끼어 있다. 파는 시점이 세금을 크게 가른다는 뜻이다.

세율은 위치와 보유기간이 뼈대다

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양도세를 계산할 때 가장 먼저 갈리는 건 두 가지다. 주택이 조정대상지역에 있는지, 그리고 얼마나 보유했는지.

중과는 조정대상지역 주택에만 붙는다. 비조정지역 주택이라면 다주택자라도 중과가 아니라 아래의 기본 구조가 적용된다.

보유기간	세율(주택)
1년 미만	70%
1년~2년	60%
2년 이상	기본세율 6~45%

2년을 넘기면 단기 중과세율에서 벗어나 과세표준에 따른 기본세율 구간으로 들어간다. 단기 매도가 세금 면에서 불리한 이유가 여기 있다. 급하게 1~2년 안에 팔면 차익의 60~70%가 세금으로 나갈 수 있다.

조정대상지역 다주택이면 여기에 얹힌다

문제는 조정대상지역이다. 이 경우 2년 이상 보유해 기본세율 구간에 들어와도, 다주택자에게는 중과세율이 더해진다. 현재 1세대 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 기본세율 최고 구간(45%)과 합치면 2주택은 최고 65%, 3주택 이상은 75%까지 올라간다.

여기에 하나 더. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제를 받지 못한다. 오래 보유해 차익이 쌓였어도 공제로 깎아주지 않으니, 실제 부담은 세율 숫자보다 더 무겁게 느껴진다.

급하지 않다면 완화안 시행 여부를 본다

세제개편안에 따르면 정부는 중과를 2027년과 2028년 두 해에 걸쳐 한시적으로 낮출 계획이다. 발표된 안의 내용은 이렇다. 2027년 양도분은 2주택 가산이 5%포인트, 3주택 이상이 10%포인트로 줄어 최고세율이 각각 50%, 55%가 된다. 2028년 양도분은 2주택 10%포인트, 3주택 이상 15%포인트로, 2029년부터 다시 현행 수준으로 돌아간다. 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택 양도분이다.

다만 이건 정부가 내놓은 개편안이지 확정된 법이 아니다. 국회 논의를 거쳐 내용이 바뀔 수 있다. 방향은 인하 쪽이 분명하지만, 최종 세율과 시행 시점은 아직 확정으로 받아들이면 안 된다.

정리하면 이렇게 판단할 수 있다. 당장 자금이 급하거나 매도를 미룰 수 없는 사정이 아니라면, 지금 중과를 그대로 맞고 파는 것보다 완화안의 확정 여부를 지켜보는 편이 세금 면에서 유리할 가능성이 있다. 반대로 시장 상황이나 개인 사정상 지금 팔아야 한다면, 매도 자체를 미룰 이유는 세금 하나로 정해지지 않는다.

일시적 2주택이라면 3년 안이 관건

이사 등으로 잠깐 2주택이 된 경우는 얘기가 다르다. 일시적 2주택 특례를 쓰면 종전 주택을 1세대 1주택으로 보고 비과세를 받을 수 있다. 조건은 신규 주택을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 파는 것이다. 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤에 새 집을 사야 한다는 요건도 함께 붙는다.

이 3년 기한을 하루라도 넘기면 비과세가 아니라 다주택 과세로 넘어간다. 취득 시기는 계약일이 아니라 세법상 기준으로 판단하므로, 잔금일과 등기일을 꼼꼼히 확인해 기한을 역산해두는 게 안전하다.

이럴 땐 파기 전에 세무사를 만난다

양도세는 사례마다 갈래가 많아, 다음에 해당하면 매도 계약 전에 세무사 상담을 받는 편이 낫다.

• 분양권, 입주권, 상속주택, 오피스텔이 있어 주택 수 산정이 헷갈릴 때
• 일시적 2주택 처분기한이나 취득 시기가 애매할 때
• 보유한 주택의 조정대상지역 지정 또는 해제로 요건이 달라졌을 때
• 비과세, 감면, 특례가 겹쳐 어느 것을 적용할지 판단이 서지 않을 때

세율 몇 퍼센트포인트 차이가 수천만 원을 좌우하는 게 양도세다. 계약서에 도장을 찍고 나면 되돌리기 어렵기 때문에, 판단이 서지 않는 대목은 파는 시점을 정하기 전에 확인하는 게 맞다.

출처

1. 2026년 5월, 다시 돌아오는 다주택자 양도세 중과 - 세무법인 다솔
2. [2026 세제개편] 다주택자 양도세 중과 2년간 낮춘다 - 뉴스핌
3. 양도소득세 기본정보 세율 - 국세청
4. 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장 - 행정안전부