내 집 재산세, 고지서 전에 직접 계산하기

재산세는 이 순서로 계산된다

재산세는 공시가격에 세율을 바로 곱하는 게 아니다. 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 '과세표준'을 만든다. 1세대 1주택자는 이 비율에 특례가 적용돼, 2025년 기준 공시가격 3억 원 이하는 43%, 3억 초과 6억 이하는 44%, 6억 초과는 45%다. 일반적인 60%보다 낮게 잡힌다.

이렇게 나온 과세표준에 세율을 적용한다. 공시가격 9억 원 이하인 1세대 1주택은 지방세법 특례에 따라 표준세율보다 0.05%포인트 낮은 특례세율을 쓴다. 구간은 아래와 같다.

과세표준	1주택 특례세율	표준세율
6천만 원 이하	0.05%	0.1%
6천만~1.5억 원	0.1%	0.15%
1.5억~3억 원	0.2%	0.25%
3억 원 초과	0.35%	0.4%

예를 들어 공시가격 5억 원짜리 아파트 한 채라면, 과세표준은 5억 × 44% = 2억 2천만 원이다. 여기에 특례세율을 누진 적용하면 재산세 본세는 약 26만 원이 된다. 다만 고지서에 찍히는 금액은 이보다 크다. 재산세 본세의 20%인 지방교육세, 과세표준의 0.14%인 도시지역분 등이 함께 붙기 때문이다.

종부세와는 무엇이 다른가

Jakub Zerdzicki

헷갈리기 쉬운 게 종합부동산세다. 재산세는 지방자치단체가 걷는 지방세로, 6월 1일 기준 주택을 가진 모든 사람에게 부과된다. 반면 종부세는 국세청이 걷는 국세로, 보유한 주택 공시가격 합계가 일정 기준을 넘을 때만 추가로 매겨진다.

1세대 1주택자는 종부세에서 공시가격 12억 원을 기본공제로 빼준다. 즉 공시가격 12억 원 이하 1주택이라면 종부세 대상이 아니다. 올해 처음 집을 산 대부분의 1주택자는 이 구간에 들기 때문에, 실제로는 재산세만 신경 쓰면 되는 경우가 많다. 종부세는 12월에 한 번 내지만, 재산세는 7월과 9월에 나눠 낸다는 점도 다르다.

미리 계산해두면 좋은 이유

주택 재산세는 7월에 절반, 9월에 절반이 나온다. 연세액이 20만 원 이하면 7월에 한 번에 부과된다. 이 구조를 모르면 7월 고지서만 보고 '재산세가 이 정도구나' 했다가, 9월에 비슷한 금액이 또 나와 당황하기 쉽다.

공시가격은 '부동산공시가격알리미'에서 확인할 수 있다. 공시가격만 알면 위 순서대로 대략의 연세액을 가늠할 수 있고, 위택스의 지방세 미리계산 기능을 쓰면 더 정확하다. 미리 계산하는 이유는 단순하다. 두 번에 걸쳐 얼마가 빠져나갈지 알아야 자금 계획이 서고, 뒤에 설명할 분납 신청 시기도 놓치지 않기 때문이다.

분납은 250만 원 초과부터, 시기가 중요하다

재산세 세액이 250만 원을 넘으면 나눠 낼 수 있다. 250만 원 초과 500만 원 이하는 250만 원을 넘는 금액을, 500만 원을 초과하면 세액의 절반 이하를 나중에 낼 수 있다. 분납분은 원래 납부기한이 지난 뒤 2개월 안에 내면 된다.

다만 분납은 자동이 아니다. 납부기한까지 위택스나 관할 시·군·구청 세무부서에 직접 신청해야 한다. 고지서를 받고 나서야 세액을 확인하면 신청 기간이 촉박할 수 있으니, 세액이 클 것 같으면 미리 계산해두고 분납 여부를 정해두는 편이 낫다. 공시가격이 낮은 첫 집이라면 대개 분납 기준에 못 미치지만, 자기 세액이 어느 구간인지 확인하는 것만으로도 7월과 9월 지출을 예측할 수 있다.

출처

1. 지방세법 제111조의2 (1세대 1주택 세율 특례)
2. 정책브리핑 — 1주택자 공정시장가액비율 43~45% 유지
3. 한국세정신문 — 1세대1주택 재산세율 특례 대상 시가표준액 9억 이하
4. 국세청 — 종합부동산세 개요
5. 흠택스 — 2025 재산세 납부 가이드