부모 집 상속등기, 서류와 세금 순서대로 밟기
상속등기는 상속인 확정, 서류 준비, 취득세 신고·납부, 등기소 신청 순서로 진행되며 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월 안에 취득세를 내야 한다. 세금과 국민주택채권, 등기수수료는 직접 하든 맡기든 같지만 법무사에게 위임하면 과세표준 구간별 보수와 부가세가 더해진다. 무주택 1가구가 받으면 취득세율이 2.8%에서 0.8%로 낮아지므로 특례 대상인지 신고 전에 확인하는 것이 좋다.
상속등기는 네 단계로 움직인다
부모 소유 주택을 물려받았다면 소유권을 내 이름으로 옮기는 상속등기를 해야 한다. 전체 흐름은 크게 네 단계다. 상속인이 누구인지 확정하고, 필요한 서류를 모으고, 취득세를 신고·납부한 뒤, 관할 등기소에 등기를 신청하는 순서다.
순서가 중요하다. 취득세 영수증이 있어야 등기 신청이 받아들여지기 때문에, 서류를 다 모았더라도 취득세를 먼저 내야 한다. 단계를 건너뛰면 접수 단계에서 막힌다.
서류는 고인 쪽과 상속인 쪽으로 나눠 준비한다
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서류는 크게 세 묶음으로 생각하면 빠뜨리지 않는다.
- 고인(피상속인) 서류: 제적등본, 기본증명서, 가족관계증명서. 상속인이 누구인지 증명하는 핵심 서류다.
- 상속인 서류: 기본증명서, 주민등록등본, 인감증명서. 여러 명이 나눠 받는다면 상속재산분할협의서에 상속인 전원이 인감도장을 찍고 각자 인감증명서를 첨부한다.
- 부동산 서류: 등기사항증명서, 토지대장, 건축물대장.
주의할 점은 발급 시점이다. 여러 서류가 발급일로부터 3개월 이내 것을 요구하는 경우가 있어, 미리 떼어 두고 몇 달 미루면 다시 발급받아야 할 수 있다.
비용은 세금, 채권, 수수료, 보수로 나뉜다
상속등기에 드는 돈은 성격이 다른 항목이 섞여 있다. 하나씩 분리해서 봐야 전체 금액이 보인다.
가장 큰 몫은 취득세다. 과세표준은 주택의 시가표준액이고, 세율은 아래와 같다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 일반 주택 | 2.8% | 0.16% | 3.16% |
| 국민주택규모 이하 | 2.8% | 0.16% | 2.96% |
| 1가구 1주택 특례 | 0.8% | 0.16% | 0.96% |
일반 주택은 농어촌특별세 0.2%가 더해져 합계 3.16%다. 전용면적이 국민주택규모(수도권 85㎡, 비수도권 100㎡) 이하면 농어촌특별세가 빠져 2.96%가 된다.
취득세 다음으로 국민주택채권 매입이 있다. 시가표준액에 비례해 매입하며, 예컨대 특별시·광역시에서 시가표준액 5천만~1억5천만 원이면 2.8%어치를 산다. 다만 채권을 즉시 되팔 수 있어 실제 부담은 매입액 전체가 아니라 매도 시 할인된 금액이다. 지분별 시가표준액이 1천만 원 미만이면 아예 매입하지 않는다.
여기에 등기신청수수료가 부동산 1개당 서면 2만 원, 전자신청 1만 7천 원 붙는다. 세금과 채권, 수수료까지가 누가 신청하든 똑같이 드는 기본 비용이다.
직접 할 때와 맡길 때의 차이
위 세금·채권·수수료는 직접 신청하든 법무사에게 맡기든 동일하다. 차이는 법무사 보수에서 생긴다. 보수는 과세표준 구간별 상한이 정해져 있는데, 예를 들어 과표 3억~5억 원 구간의 기본보수 상한은 44만 원이며 여기에 부가가치세 10%가 별도로 붙는다. 부동산이 2개 이상이면 1개마다 2만 원이 가산된다.
정리하면 직접 하면 세금과 채권, 수수료만 내고, 맡기면 거기에 보수와 부가세가 더해진다. 서류가 단순하고 상속인이 한 명이라면 셀프 등기로 수십만 원을 아낄 수 있다. 반대로 상속인이 여럿이고 협의가 복잡하거나, 평일에 관공서를 오갈 시간을 내기 어렵다면 보수를 지불하더라도 맡기는 편이 현실적이다. 취득세 신고만 대행을 맡기는 식으로 일부만 위임하는 방법도 있다.
놓치기 쉬운 세 가지
첫째, 상속세와 취득세는 다른 세금이다. 상속세는 국세청에 내는 국세이고, 취득세는 시·군·구청에 내는 지방세다. 취득세를 냈다고 상속세 신고가 끝난 것이 아니다.
둘째, 기한은 등기가 아니라 세금에 걸려 있다. 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 하고, 국외에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월이다. 넘기면 무신고가산세 20%와 하루당 2.2/10,000의 납부지연가산세가 붙는다. 상속인 간 지분 다툼으로 등기를 미루더라도 세금 기한은 그대로 흐른다.
셋째, 1가구 1주택 특례는 상속인을 기준으로 판단한다. 고인이 아니라 물려받는 사람이 무주택이거나 그 주택으로 1주택이 되는지를 따진다. 세율이 2.8%에서 0.8%로 크게 달라지는 만큼, 신고 전에 자신이 특례 대상인지부터 관할 구청이나 위택스에서 확인하는 것이 좋다.