변동금리 주담대, 지금 갈아타야 할까
8월 말 은행 가계대출의 변동금리 비중이 57.3%로 1년 새 4.3%포인트 올라 다시 절반을 넘어섰다. 변동형은 코픽스에 연동돼 당장은 금리가 낮지만 반년마다 갱신되므로, 금리 방향에 따라 부담이 그대로 바뀐다. 갈아탈지는 고정·변동·혼합형의 위험 구조와 2025년 낮아진 중도상환수수료를 함께 따져 손익분기로 판단하면 된다.
변동금리 비중이 다시 절반을 넘었다
올해 들어 변동금리로 돈을 빌린 사람이 눈에 띄게 늘었다. 한국은행 집계로 8월 말 은행 가계대출 잔액 가운데 변동금리 비중은 57.3%다. 1년 전 53.0%에서 4.3%포인트 올랐고, 올해 1월 53.4%에서 매달 조금씩 높아졌다. 금리 인하 기대가 깔리면 당장 금리가 낮은 변동형으로 몰리는 흐름이 숫자로 드러난 셈이다.
실제로 8월 신규 주택담보대출 금리는 변동형이 연 4.53%, 고정형이 4.88%로 변동형이 0.35%포인트 낮았다. 지금 당장은 변동형이 싸다. 문제는 그 금리가 고정이 아니라는 점이다.
내 금리는 무엇에 연동되나
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변동금리 주담대 대부분은 코픽스에 묶여 있다. 코픽스는 은행들이 예·적금 등으로 돈을 조달한 금리의 가중평균으로, 여기에 은행이 신용도 등을 반영한 가산금리를 더해 내 대출금리가 된다. 매월 15일 공시되고 보통 다음 달 16일부터 신규 대출에 반영된다.
같은 코픽스라도 종류가 나뉜다. 신규취급액 기준은 그달 새로 조달한 돈을 반영해 시장금리 변화를 빨리 따라가고, 잔액 기준은 기존 조달분까지 포함해 천천히 움직인다. 그래서 금리 상승기에는 느리게 오르는 잔액 기준이 차주에게 덜 아프고, 하락기에는 빨리 내리는 신규취급액 기준이 유리하다. 반면 고정·혼합형 상품은 코픽스가 아니라 은행채 같은 금융채 금리를 기준으로 삼는 경우가 많다. 내 대출이 어느 지표에 연동되는지는 대출약정서나 은행 앱에서 확인할 수 있다.
코픽스가 1%p 오르면 이자는 얼마나
연동 구조를 아는 이유는 금리가 움직일 때 부담이 얼마나 바뀌는지 가늠하기 위해서다. 단순하게 보면, 남은 원금이 3억원일 때 금리가 1%포인트 오르면 한 해 이자만 약 300만원, 월로는 25만원가량 늘어난다. 변동형은 보통 6개월마다 금리가 갱신되므로, 이 변화가 반 년 뒤 상환액에 그대로 반영된다.
그래서 변동형의 득실은 '지금 금리가 낮으냐'가 아니라 '앞으로 방향이 어느 쪽이냐'에 달려 있다. 앞으로 금리가 내릴 것이라고 본다면 변동형이 그 하락을 바로 누리지만, 예상이 빗나가 오르면 부담도 바로 커진다. 공식 전망이 엇갈리는 국면에서는 어느 쪽이 맞다고 단정하기 어렵다.
고정·변동·혼합형, 무엇이 다른가
| 유형 | 연동 지표 | 금리 변화 | 유리한 상황 |
|---|---|---|---|
| 변동형 | 코픽스 | 6개월마다 갱신 | 금리 하락기 |
| 혼합형 | 금융채 | 일정 기간 고정 후 변동 | 당분간 고정 원할 때 |
| 고정형 | 금융채 등 | 만기까지 고정 | 상승 위험 차단 |
핵심은 금리 변동 위험을 누가 지느냐다. 변동형은 위험을 차주가 지는 대신 평소 금리가 낮고, 고정형은 은행이 위험을 떠안는 대신 초기 금리가 높은 편이다. 혼합형은 보통 5년쯤 고정으로 안정을 주다가 이후 변동으로 넘어가는 절충형이다. 당장 금리가 싸다는 이유만으로 변동형을 택하기보다, 상환 기간 동안 금리가 오를 때 그 부담을 감당할 수 있는지를 먼저 따지는 편이 현실적이다.
갈아타기 전 따져볼 것
금리가 더 낮은 상품이 보이면 대환, 즉 갈아타기를 떠올리게 된다. 하지만 숫자만 보고 움직이기 전에 중도상환수수료를 먼저 확인해야 한다.
2025년 1월부터 중도상환수수료 체계가 실비용 기준으로 바뀌면서 수수료율이 크게 낮아졌다. 5대 시중은행 기준 주담대 변동금리 수수료율은 1.2%에서 0.65% 안팎으로, 고정금리도 비슷한 수준으로 내렸다. 다만 이 개편은 2025년 1월 중순 이후 새로 받은 대출에 적용되고 기존 대출에는 해당하지 않으므로, 내 대출이 어느 쪽인지부터 봐야 한다.
수수료는 보통 대출받은 날부터 3년 이내에 갚을 때만 붙고, 남은 기간에 비례해 줄어든다. 따라서 갈아타기의 손익은 간단한 뺄셈으로 가늠할 수 있다. 바꿔서 줄어드는 이자 총액이 중도상환수수료보다 크면 이득, 작으면 손해다. 대출 실행 후 시간이 꽤 지나 수수료가 거의 남지 않았고 금리 차가 분명하다면 갈아탈 명분이 선다. 반대로 대출받은 지 얼마 안 됐다면 수수료 부담이 커 서두를 이유가 적다.