서울역 쪽방촌 공공주택, 세입자가 먼저 볼 것

서울역 쪽방촌, 지금 무엇이 확정됐나

국토교통부는 2026년 10월 20일 서울 용산구 동자동 쪽방촌 일대 4만7573㎡를 공공주택지구로 지정한다고 발표했다. 10월 21일 지정·고시가 예정돼 있고, 사업 시행자는 한국토지주택공사(LH)다. 이 땅에는 공공임대 1000가구와 공공분양 1150가구, 합쳐 2150가구가 들어선다.

계획 자체는 새것이 아니다. 2021년 2월 처음 발표된 뒤 토지·건물 소유주의 반발로 5년 8개월 만에 지구 지정 단계에 이르렀다. 국토부가 밝힌 일정은 2029년 착공, 2032년 준공·입주다. 지금은 보상과 이주를 준비하는 초입이지, 당장 집을 비워야 하는 시점이 아니라는 뜻이다.

소유주와 세입자, 받는 것이 다르다

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같은 지구 안이라도 토지나 건물을 가진 소유주와 세 들어 사는 세입자는 권리의 성격이 다르다.

소유주에게는 현물 보상, 곧 새로 짓는 집의 분양권이 주어진다. 분양권 1개를 양도하면 장기거주특별공제를 적용하고, 현물 보상을 받을 지위는 한 차례 승계할 수 있다. 분담금 부담이 큰 소유주를 위해서는 일반 분양가의 50~80% 수준으로 공급하는 '이익공유형 주택'이 도입된다.

세입자의 자리는 또 갈린다. 기존 쪽방에 살던 거주민에게는 전용면적 21㎡ 이상 공공임대가 우선 공급된다. 취사 시설과 욕실·화장실, 냉난방을 세대마다 갖추고, 공사 기간에는 임시 거주시설을 제공해 이주 단계부터 재정착을 돕는다는 것이 국토부 설명이다.

전월세 세입자라면 '기준일'이 권리를 가른다

문제는 쪽방 거주민이 아닌 인근의 일반 전월세 세입자다. 이들의 이주 지원은 공공주택 특별법이 아니라 공익사업법상 주거이전비·이주대책 원칙을 따른다. 여기서 가장 중요한 것이 기준일이다.

법원은 주거이전비 대상을 공고일 또는 사업인정 고시일 당시 거주 요건을 갖춘 세입자로 본다. 통상 공고일 이전부터 일정 기간, 대개 3개월 이상 실제로 거주한 사람이 대상이 된다. 반대로 고시 이후에 새로 전입하면 지원 대상에서 빠질 수 있다. "언제부터 살았느냐"가 보상의 유무를 가르는 셈이다.

분명한 점도 있다. 대법원은 사업시행자가 임시수용시설을 제공했더라도 세입자가 주거이전비를 따로 청구할 수 있다고 봤고, 지급 의무는 강행규정이라 포기 각서를 썼더라도 무효라고 판단했다. 임대인이나 시행자가 "임시 거처를 줬으니 더 받을 게 없다"고 말해도 그대로 믿을 일은 아니다.

계약 갱신이나 이사, 이렇게 따져보자

착공 목표가 2029년인 만큼 성급한 결정보다 확인이 먼저다. 다음을 순서대로 챙기길 권한다.

• 전입 시점: 공고일·지구 지정 고시일 이전부터 거주했는지 확인한다. 이 날짜가 주거이전비·이주대책 대상 여부를 좌우한다.
• 보상·이주계획 공고문: 지구계획 수립 뒤 나올 보상계획에 본인이 대상으로 들어가는지, 기준일과 거주 요건이 어떻게 적혀 있는지 본다.
• 계약 갱신: 임대인이 개발을 이유로 갱신을 거절할 수 있는지 따진다. 주택임대차보호법상 갱신요구권과 공익사업에 따른 인도 요구가 부딪힐 수 있어 만료 전 확인이 필요하다.
• 포기 각서: 주거이전비 포기는 효력이 없다. 서명을 요구받아도 응할 의무가 없다.
• 새로 들어갈 집이라면: 지구 안으로 지금 전입하는 것은 보상에서 제외될 가능성이 크다. 들어가기 전에 공고문부터 확인한다.

보상 금액과 구체적 기준일은 아직 확정 전이다. 국토부도 주민 협의체 의견을 수렴하며 추진하겠다고 밝힌 만큼, 지구계획과 보상계획 공고가 나올 때 LH와 용산구청 공고문을 직접 확인하는 것이 가장 정확하다.

출처

1. 서울역 앞 쪽방촌에 공공주택 2150가구 짓는다
2. 대법 "임시주택 준 세입자에 주거이전비도 줘야"