강남 원룸 월세 59만, 정말 없을까와 찾는 법

보증금 5000·월세 59만, 강남에서 그대로는 빠듯하다

먼저 시세부터 보자. 부동산 플랫폼 다방이 8월 11일 내놓은 조사에서, 서울 주요 대학가 원룸(전용 33㎡ 이하, 보증금 1,000만원 기준)의 평균 월세는 7월 기준 62만 5,000원이었다. 1년 전(58만 1,000원)보다 7.7% 올랐다. 여기에 관리비가 평균 8만 4,000원 붙어, 월세와 관리비를 합치면 매달 70만원 안팎이 든다.

강남권은 이 평균보다 위다. 한 조사에서 강남구 원룸 월세는 서울 평균의 약 1.4배로 자치구 중 가장 높았다. 보증금 1,000만원을 기준으로 잡으면 강남에서 월세 59만원짜리 원룸은 흔한 매물이 아니라, 70만~80만원대가 더 현실적이라는 뜻이다.

그래서 방송에 나온 '보증금 5,000만원·월세 59만원'은 시장에 아예 없는 조합은 아니지만, 아무 조건 없이 곧바로 찾기는 빠듯한 편이다.

보증금을 올리면 월세는 얼마나 내려갈까

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이 가격대를 만드는 첫 번째 열쇠는 보증금이다. 보증금을 올리면 그만큼 월세를 낮춰 계약할 수 있는데, 이때 적용되는 것이 전월세전환율이다. 주택임대차보호법은 전환율 상한을 기준금리에 2%포인트를 더한 값으로 정한다. 현재 기준금리가 연 2.5%이니 상한은 연 4.5%다.

이 기준으로 계산해 보면, 보증금을 1,000만원에서 5,000만원으로 4,000만원 더 넣을 경우 연 180만원, 월 15만원가량 월세를 낮추는 효과가 있다. 보증금 1,000만원에 월세 75만원짜리 방이, 보증금을 5,000만원으로 올리면 월세 60만원 수준으로 바뀌는 셈이다. 방송 속 조건이 나오는 구조가 여기에 있다.

즉 목돈을 보증금으로 넣을 여력이 있는 사람이라면, 같은 방을 두고도 월세 부담을 실제로 낮출 수 있다.

지역과 조건을 어떻게 조정하나

보증금을 올려도 강남 핵심지의 신축 역세권 오피스텔은 여전히 비싸다. 조건을 넓히면 선택지가 늘어난다.

• 위치: 역삼·논현 같은 핵심지 대신 수서·일원, 대치 안쪽, 도곡 구축처럼 반경을 넓히면 같은 예산에서 매물이 는다.
• 유형: 신축 오피스텔 대신 다세대·구축 원룸으로 보면 월세와 관리비가 함께 내려가는 경우가 많다.
• 면적: 전용면적을 조금 낮추면 같은 위치에서도 월세 구간이 달라진다.

관리비도 함께 봐야 한다. 신축 오피스텔은 월세가 비슷해도 관리비가 10만원을 넘는 경우가 있어, 총주거비로는 구축 원룸이 더 쌀 수 있다.

서두를지, 조건을 바꿀지

정리하면 판단 기준은 세 가지다.

• 총주거비로 비교한다. 월세 59만원이라도 관리비 8만원을 더하면 실제 부담은 67만원이다. 매물끼리는 월세가 아니라 '월세+관리비'로 견줘야 한다.
• 보증금 여력을 본다. 목돈이 있으면 보증금을 올려 월세를 낮추는 편이 유리하고, 목돈이 부족하면 보증금이 낮은 월세형이 맞다.
• 시간 여유를 본다. 입주 시점이 급하면 위치나 연식을 양보하는 것이 빠르고, 시간 여유가 있으면 원하는 조건의 매물이 나올 때까지 기다리는 선택도 가능하다.

결국 '강남에 59만원짜리가 있느냐'보다, 내 보증금 여력과 총주거비 상한을 먼저 정하고 그 안에서 위치와 유형을 조정하는 쪽이 매물을 찾는 빠른 길이다.

출처

1. 서울 대학가 원룸 월세 평균 62.5만원…가장 비싼 곳은?
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