전세가 밀려 오를 때, 세입자의 재계약 카드

왜 전세 재계약이 불안해졌나

서울 아파트 매매가가 80주 넘게 쉬지 않고 오르며 역대 최장 상승 기록을 갈아치우고 있다. 이번 상승은 강남보다 비강남과 외곽이 끌고 간다는 점이 특징이다. 내가 사는 동네의 매매 호가가 뛰면, 재계약을 앞둔 세입자는 집주인이 전세금을 얼마나 올려 부를지부터 걱정하게 된다.

결론부터 말하면, 집주인의 증액 요구를 그대로 받아야 하는 것은 아니다. 세입자에게는 법이 보장한 카드가 있다. 다만 그 카드가 모든 재계약에 통하는 것은 아니어서, 상황에 맞게 골라 써야 한다.

매매가가 전세로 전달되는 경로

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매매가가 오른다고 전세가가 곧장 같은 폭으로 오르지는 않는다. 둘을 잇는 것은 '매물'이다. 집값이 더 오를 것 같으면 집주인은 전세를 거둬들여 직접 들어가거나 매매로 돌리고, 전세를 찾던 사람 중 일부는 매수로 갈아탄다. 전세 매물이 줄면 남은 물량에 수요가 몰려 전셋값이 밀려 올라간다.

실제로 한국부동산원 집계에서 올해 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억원을 넘겨 역대 최고를 기록했다. 은평·동대문·성북 같은 외곽에서도 전용 59㎡ 전세가 8억원대에 올라선 단지가 나왔다. 2026년 서울 입주 물량이 3만 가구를 밑돌 것으로 전망되는 점도 전세난을 부추기는 배경이다.

재계약, 당신에게 있는 세 가지 선택지

세입자가 쓸 수 있는 카드는 크게 셋이다. 핵심은 '5% 상한'이 아무 때나 적용되지 않는다는 데 있다.

구분	갱신청구권 행사	합의 재계약	이사
증액 상한	5% 이내	상한 없음	신규 시세
추가 거주	최대 2년 보장	합의한 기간	새 계약 2년
유의점	1회만 가능	5% 초과 수용 위험	이사·중개 비용

계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 세입자가 1회 행사할 수 있다. 이를 쓰면 보증금 인상은 직전 금액의 5% 이내로 묶이고, 기존 2년에 2년을 더해 최대 4년 거주가 보장된다. 반대로 집주인과 조건을 새로 맞추는 '합의 재계약'이나 아예 새 계약에는 이 5% 상한이 적용되지 않는다. 집주인이 "5%만 올리자"가 아니라 "합의로 올리자"고 할 때 주의해야 하는 이유다.

갱신과 이사, 무엇이 유리한가

판단 기준은 두 가지다. 주변 전세 시세가 지금 보증금보다 얼마나 높은가, 그리고 이 집에 얼마나 더 살 계획인가.

주변 시세가 5%를 크게 웃돈다면 갱신청구권을 행사해 상한의 보호를 받는 쪽이 유리하다. 반대로 시세가 지금과 비슷하거나 낮다면, 갱신권을 굳이 쓰지 않고 아껴 두었다가 다음 계약 때 활용하는 선택도 있다. 갱신권은 한 번뿐이기 때문이다. 직장이나 자녀 학교 때문에 2년 안에 옮길 가능성이 크다면, 상한에 매이기보다 조건이 맞는 집으로 이사하는 편이 나을 수 있다.

재계약 전 이 순서로 확인하라

• 계약 만기일을 확인하고, 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 집주인에게 통지한다.
• 통지는 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 한다.
• 같은 단지, 같은 평형의 최근 전세 실거래가를 찾아 지금 보증금과 비교한다.
• 집주인이 5%를 넘는 인상을 요구하면, 합의가 아니라 갱신청구권 행사임을 분명히 밝힌다.
• 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 사유를 문서로 확인한다.

출처

1. 서울 집값 다시 상승세…전세난에 매매 수요 이동
2. 李 집값 안정 의지에도…전문가들 서울 집값 상승 지속 불가피
3. 전세 만기 앞두고 집주인이 나가라고 한다면? 계약갱신청구권 2+2와 5% 상한