역대 최고 전셋값, 지금 전세냐 매매냐 판단 기준

지금 시장이 보내는 신호부터 보자

전세로 갱신할지, 이참에 매매로 갈아탈지 고민 중이라면 정치권 공방보다 숫자를 먼저 봐야 한다. 서울 아파트 평균 전셋값은 지난 8월 6억3662만원을 기록해, 문재인 정부 시절인 2022년 1월의 6억3424만원을 넘어 역대 최고를 새로 썼다. 서울 전셋값은 2025년 1월부터 87주 연속 오르고 있고, 9월 둘째 주 기준으로도 상승세가 꺾이지 않았다.

특정 지역만의 얘기가 아니다. 강남권과 외곽을 가리지 않고 고루 올랐고, 자치구 중에서는 송파구가 올해 19% 넘게 뛰며 상승세를 이끌었다. 전세 매물 자체가 귀해진 것이 이런 흐름의 배경이다.

대통령 발언, 무엇이 논란인가

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시장이 예민한 상황에서 정책 메시지가 겹쳤다. 이재명 대통령은 2026년 9월 18일 기자회견에서 전세를 두고 "한국에만 있는 특이한 사금융 제도"라며 "사라질 것"이라고 언급했다. 이후 기자가 다시 묻자 "내가 언제 사라져야 한다고 했느냐"고 반문했다.

여기서 짚을 점은 '사라질 것'이라는 전망과 '사라져야 한다'는 당위는 다르다는 것이다. 대통령은 전세가 없어지는 방향으로 흐른다는 진단을 내놓은 것이지, 당장 제도를 폐지하겠다고 밝힌 것은 아니다. 다만 그동안 과도한 전세대출이 집값을 밀어올렸다고 보고 대출 규제 필요성을 강조해 온 만큼, 전세를 조이는 정책 기조 자체는 이어질 가능성이 있다. 전세대출이 실제로 집값을 올렸는지는 전문가 사이에서도 견해가 갈리는 대목이라 단정하긴 어렵다.

전세가 위축되면 세입자는 무엇을 잃나

정책이 전세 축소로 기운다면 세입자가 체감하는 변화는 분명하다. 우선 전세 물량이 줄면 지금도 부족한 매물 경쟁이 더 심해진다. 갱신 시점마다 보증금을 수천만 원씩 올려줘야 하는 부담이 커지고, 원하는 지역에서 전세를 구하기 자체가 어려워질 수 있다.

전세가 월세나 반전세로 밀려나는 흐름도 함께 온다. 매달 나가는 주거비가 늘어난다는 뜻이다. 반대로 시장이 식는 국면에서는 보증금을 제때 돌려받지 못하는 역전세 위험도 신경 써야 한다. 어느 방향이든 세입자의 선택지가 좁아지는 구조라는 점이 핵심이다.

서울에서 밀린 수요는 어디로 갔나

전셋값과 집값이 동시에 오르자 서울에서 밀린 수요가 인접 경기로 이동했다. 올해 1~8월 서울 거주자의 경기 아파트 매수는 3만484명으로 지난해보다 30.8% 늘었다. 값이 오른 폭도 지역별로 뚜렷하게 갈린다.

지역	올해 아파트값 상승률
광명	14.68%
성남	12.85%
하남	11.55%
안양	11.47%
구리	11.30%

서울 전세 부담을 감당하기 어려운 실수요가 경기 매매로 방향을 튼 결과다. 다만 이들 지역도 이미 두 자릿수로 올라, 뒤늦게 진입할수록 부담이 커진다는 점은 감안해야 한다.

전세냐 매매냐, 조건별로 나눠 판단하자

정답이 하나로 정해진 시장이 아니다. 지금 상황에서는 본인 조건을 기준으로 나눠 보는 편이 현실적이다.

• 2년 안에 이사·이직 가능성이 크고 목돈이 부족하다면, 보증금 안전을 최우선으로 전세 재계약을 검토할 만하다. 대신 임대인의 세금 체납 여부와 선순위 채권, 전세보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인한다.
• 실거주 기간이 길고 자금 여력이 되며 원리금 상환을 감당할 수 있다면, 전셋값이 매맷값에 근접한 단지일수록 매매 전환의 실익이 커진다.
• 금리와 대출 한도가 빠듯하다면 무리한 매수보다 보증금 회수 안전성을 지키는 쪽이 낫다.

핵심은 대통령 발언 한 마디에 급하게 움직이기보다, 역대 최고 수준인 전셋값과 매물 부족이라는 실제 조건을 자기 자금 계획에 대입해 보는 것이다. 확정된 정책이 아니라 방향성 신호인 만큼, 지금은 계약 조건과 보증금 안전장치를 꼼꼼히 챙기는 것이 우선이다.

출처

1. 文정부 '임대 대란' 넘었다…서울 아파트 평균 전셋값 '역대 최고'
2. 李 대통령의 항변… "내가 언제 '전세 사라져야 한다'고 했나"
3. 서울 벽 높아지자 경기로…광명·성남도 두 자릿수 상승